나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [19] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 4,196,597원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (19)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1310호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6,500만원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

건축물 정보:

건축년도: 2019년

총 층수: 13층

해당 층: 13층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

총 호수: 349호

특이사항: 별도등기

2. 입지조건

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통은 제반 사정은 보통이며, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (별도등기 관련 추가 확인 필요).

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 13일

대항력: 없음

임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없는 것으로 분석되나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학가 상권의 특성을 지니고 있습니다.

주변에는 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 복합적입니다.

오피스텔로서 대학생, 교직원, 인근 직장인 등을 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

동측으로 도로가 접해 있어 접근성은 양호합니다.

5. 생활정보

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.

주변 지역은 주거 및 상업 혼용지대로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

제반 교통 사정은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 4,196,597원 (25년 12월 기준)으로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

별도등기: 등기부등본상 별도등기 사항이 있으므로, 해당 권리의 소멸 여부 및 인계 여부를 철저히 조사해야 합니다.

상대보호구역: 2025년 11월 4일까지 지정된 상대보호구역으로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 향후 개발 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공실 위험: 대학가 인근 오피스텔의 특성상 학기 중 공실률 변동성이 있을 수 있습니다.

시세 변동: 최근 거래 정보가 2025년 데이터이므로, 현재 시세는 달라질 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 대학가 상권의 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

물건 자체의 물리적 상태나 입지 조건은 양호하나, 미납 관리비와 별도등기 등 명확한 권리관계 및 비용 부담 사항에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 목포대학교 후문 인근으로 학생 및 교직원 대상의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이합니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본 물건(전용면적 52.80㎡)과 면적이 큰 차이를 보이는 소형 면적(21.78㎡ ~ 25.35㎡)의 거래 사례(4,000만 원 ~ 7,000만 원)이므로, 이를 직접적인 시세 비교에 적용하기는 어렵습니다.

제시된 면적(52.80㎡)을 고려할 때, 소형 면적의 시세가 1평당 약 60만 원 ~ 91만 원임을 감안하면, 본 물건의 적정 시세는 추정치보다 높을 수 있습니다.

하지만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세를 산정하는 데 한계가 있습니다.

감정가는 1억 6,500만 원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

미납 관리비 약 420만 원을 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

주의사항: 본 물건과 면적이 상이한 JSON 데이터로 인한 시세 추정에는 한계가 있으며, 반드시 주변 실거래가 및 유사 물건 시세를 추가로 조사해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 1억 2,000만 원 ~ 1억 4,000만 원

추천 입찰가: 1억 3,000만 원 (감정가의 약 78.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.