나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [16] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 91,060원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (16)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1001호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

건축년도: 2019년

면적 정보:

* 토지면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

* 토지 지분: 6.8102㎡ (약 2.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 25.35㎡ (약 7.67평)

* 건물 지분: 25.3501㎡ (약 7.67평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

건물 규모: 총 13층 건물 중 10층 1001호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

전체 연면적: 18,614.78㎡ (약 5,631.4평)

건축 면적: 1,790.01㎡ (약 541.4평)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2번지, '목포대학교 후문' 서측 인근에 소재합니다.

주위 환경: 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통 상황: 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로: 대상 물건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m 제한 구역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자: 온OOOOOOOO 입니다.

소멸 기준 권리: 일반적인 임의경매 사건의 경우, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리 관계는 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

권리 분석 특이사항:

* 별도 등기: 물건 보고서에 별도 등기 사항이 존재한다고 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주요 상권 특징: 목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학가 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

인근 시설: 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변 혐오시설: 대상 물건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 대학가 및 상업지구 특성상 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 대규모 공업 시설이나 유해 시설 등은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 일반적인 대중교통 및 차량 이용 측면에서 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

생활 편의 시설: 인근 근린상가 및 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주요 기반 시설: 오피스텔로서 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전, 주차장, 공동현관 도어 등의 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 12월 기준으로 91,060원의 미납 관리비가 발생해 있습니다. 이는 일반적으로 낙찰자가 부담해야 할 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

별도 등기: 등기부등본 상 별도 등기 사항이 존재한다고 명시되어 있습니다. 해당 권리의 성격과 매각으로 인한 소멸 여부, 인수 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

임대 관계의 불확실성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 유효한 임대차 계약이 존재하는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로서, 대학가 상권의 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 2019년에 건축되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되나, 정확한 건물 상태 및 관리 상태는 반드시 현장 확인을 통해 검증해야 합니다. 경매 물건으로서 별도 등기 존재, 미납 관리비 발생, 임대 관계 미상 등 잠재적 위험 요소를 철저히 분석하고, 이를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 목포대학교 학생 및 교직원 등 고정적인 배후 수요를 확보하기 용이합니다.

* 2019년 건축된 신축급 오피스텔로, 상대적으로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔 밀집 지역 내 위치하여 향후 상권 발달 및 임대 가치 상승 가능성을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적인 25.3501㎡의 오피스텔이 2025년 7월 7층에서 7,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 대상 물건의 감정가는 8,000만원이며, 10층에 위치하여 7층보다 선호도가 높을 수 있습니다.

하지만, 물건 보고서에 명시된 별도 등기 존재 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 7,500만원에서 8,000만원 사이로 분석됩니다.

최종 입찰가는 본인이 감수할 수 있는 위험 수준, 현장 조사 결과, 그리고 시장 상황에 대한 종합적인 판단을 바탕으로 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.