나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [15] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 4,722,377원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (15)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층910호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 165,000,000원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물면적 (전용면적): 52.80㎡ (약 15.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

준공 연도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 13층 건물 중 9층 910호

총 세대수: 349호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다.

부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역 내에 위치합니다.

가축사육제한구역 (200m 이내) 및 상대보호구역 (2025년 11월 4일까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본 물건에는 '별도 등기' 사항이 존재합니다. 정확한 권리 내용을 확인하기 위해 등기사항전부증명서를 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이양연)

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2025년 09월 23일

배당신고일자: 2025년 12월 05일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 부담

임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않으나, '별도 등기'의 구체적인 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

목포대학교 후문 인근으로 학생 및 관련 종사자를 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

오피스텔 및 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 존재합니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 2025년 7월, 25.35㎡(약 7.67평) 오피스텔이 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 913만원)

2025년 10월, 21.79㎡(약 6.59평) 오피스텔이 40,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 607만원)

본 물건은 52.80㎡(약 15.97평)로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 약 2~2.5배 넓습니다.

면적 차이를 고려하면, 평당 가격은 거래 사례보다 낮아질 수 있으나, 넓은 면적을 감안한 시세는 약 9,600만원 ~ 14,600만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 165,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 높게 평가되었습니다. 이는 건물 준공 연도(2019년)와 오피스텔/근린생활시설 복합 용도의 가치, 또는 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린상가, 마트, 병원 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주요 시설 접근성

목포대학교 후문과 인접하여 학생 및 교직원의 접근성이 매우 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준 미납 관리비가 4,722,377원에 달합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 별도 등기

'별도 등기' 사항은 추가적인 부담이나 권리 관계가 존재함을 의미하므로, 반드시 등기부등본을 통해 상세 내역을 확인하여 투자 리스크를 파악해야 합니다.

6.3. 공실 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태일 가능성이 있습니다. 대학가 인근 지역의 임대 수요는 안정적일 수 있으나, 경기 변동 및 유사 건물 공급량에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 학생 및 대학 관련 종사자를 대상으로 하는 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있으며, 미납 관리비와 별도 등기 등 인수 부담 및 확인해야 할 사항이 존재하므로 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

목포대학교 후문과 인접하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

전용 면적 52.80㎡ (약 15.97평)으로, 소형 오피스텔보다 넓어 활용도가 높습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 165,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료상 더 작은 면적의 오피스텔이 4,000만원 ~ 7,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 넓은 면적(52.80㎡)을 감안한 시세는 약 9,600만원 ~ 14,600만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세와 감정가, 그리고 미납 관리비(약 472만원) 및 별도 등기라는 불확실한 부담을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. (이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향에 따라 최종 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.