나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [14] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 8층819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 1,326,043원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (14)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 8층 819호

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

건물 준공연도: 2019년

총 층수: 13층 (본건 8층)

총 세대수: 349세대

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

건물 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 환경을 고려할 때 무난할 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역은 주택, 상가, 학교 등이 밀집한 일반적인 생활 및 상업 지역으로, 현재 파악된 정보 상으로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 인접하지 않은 것으로 확인되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 채권자 온OOOOOOOO의 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 별도의 등기가 있는 것으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 임차인 현황

본 건에는 임차인 이영희 씨가 등록되어 있습니다.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 24일

* 대항력: 없음

임차인이 대항력이 없으며 보증금이 없는 관계로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 4. 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주택과 근린생활시설이 함께 발달한 상업 및 주거 혼용 지역입니다. 이는 지역 내 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음을 시사합니다.

1.4. 2. 주요 시설 및 인프라

목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학생 관련 상권 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 주변의 근린상가, 주택, 아파트 등은 지역 내 배후 수요를 형성합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변의 근린생활시설 및 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 교통 편의

왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

1.5. 3. 교육시설

목포대학교 후문이 인근에 있어 대학생 유동인구 확보에 유리한 입지이며, 주변 지역의 학교 시설 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 미납 관리비

2025년 12월 기준으로 1,326,043원의 미납 관리비가 발생한 것으로 확인되었습니다 (현황조사보고서 참조). 해당 미납 관리비는 경매 낙찰 후 인수될 수 있는 사항이므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부 및 정산 금액을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 2. 별도 등기

특이사항 및 특수물건정보에 '별도 등기'가 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 담보권 외 추가적인 권리관계가 존재할 수 있음을 의미하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 인수 여부를 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(200m제한구역) 및 상대보호구역(2025년 11월 4일 만료 예정)으로 지정되어 있습니다. 건축 및 이용에 관한 법적 제한 사항을 사전에 인지해야 합니다.

1.6. 4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 불분명한 점은 향후 임대 수익 발생 가능성을 판단하는 데 있어 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 대학가 상권을 배후로 하고 있어 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, '별도 등기'의 존재와 상당 금액의 미납 관리비는 주요 리스크 요인으로 작용하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 인수 여부 확인이 필수적입니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 목포대학교 인근의 대학가 상권으로 꾸준한 임대 수요 기대

* 2019년 준공된 신축 오피스텔로 상품성 우수

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 권리관계 명확성 (별도 등기 제외)

1.9. 예상 입찰가

감정가는 168,000,000원이며, 본건 건물면적(53.72㎡) 기준 3.12백만원/㎡ 수준입니다.

최근 거래 사례 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래에서 2.76백만원/㎡ (7,000만원/25.35㎡) 및 1.83백만원/㎡ (4,000만원/21.78㎡) 수준의 거래가 확인되었습니다. 다만, 해당 JSON의 거래 면적이 본건의 건물면적과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있으며, 감정가와의 격차가 존재합니다.

권리상 큰 문제는 없으나, '별도 등기' 존재 및 미납 관리비(1,326,043원) 발생 등 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 투자 가치, 잠재 리스크, 최근 시세 동향 및 감정가 등을 종합적으로 고려하여 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 정확한 권리 관계와 관리비 정산 여부를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.