나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [13] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 3,150,658원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보:

* 사건번호: 목포지원 2025타경51697 (13)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 7층710호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 165,000,000원 (16,500만원)

* 토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

* 토지지분: 14.184099999999999㎡

* 건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

* 건물지분: 52.7983㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 온OOOOOOOO

* 준공연도: 2019년 (등기부등본 상 사용승인일 2019.06.27)

1.1. 입지조건:

* 위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 대상 물건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 미납관리비 3,150,658원 (2025년 12월 기준)이 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 부담하게 될 수 있으므로 현황조사보고서를 반드시 참조하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석:

* 해당 물건은 목포대학교 후문 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 기대됩니다.

* 주변이 근린상가, 주택, 아파트 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 이용 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 13층 건물 중 7층 710호입니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 목포대학교가 인접해 있으며, 주변 근린상가를 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적리스크:

* 별도등기 존재: 등기부등본 상 별도등기가 있어 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 미납관리비: 3,150,658원의 미납관리비가 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 면적 차이: 최근 거래된 오피스텔 실거래가 정보상 전용면적이 21~25㎡ 수준인 반면, 본건의 건물면적은 52.80㎡로 약 2배가량 크다는 점은 시세 분석 시 고려해야 할 부분입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 목포시 대양동에 생활폐기물 및 의료폐기물 소각시설이 추진 중이라는 정보가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 소각시설 추진 등 지역 환경 변화 가능성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합의견:

* 본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 목포대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 특히 면적이 넓은 유닛이라는 점에서 특정 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 다만, 별도등기 및 미납관리비 등의 인수 부담, 그리고 면적 대비 거래 사례와의 가격 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트:

* 신축급 오피스텔로 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 목포대학교 주변 대학가 상권의 배후 수요 활용 가능.

* 도시지역, 일반상업지역 내 위치하여 장기적인 자산 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상입찰가:

* 감정가: 16,500만원

* 최근 시세 분석:

* 동일 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 25.35㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 7월 7,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 276만원/㎡)

* 21.78㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 10월 4,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 184만원/㎡)

* 본건의 건물면적은 52.80㎡로, 비교 대상 거래 사례의 면적보다 약 2배 가량 큽니다.

* 감정가 기준 본건의 면적당 가격은 약 312.5만원/㎡입니다.

* 최고가 거래 사례(276만원/㎡)를 본건 면적(52.80㎡)에 적용 시, 약 14,578만원의 시세가 추정됩니다.

* 종합 의견: 감정가는 16,500만원으로, 면적당 가격으로 볼 때 일부 거래 사례보다 높은 수준입니다. 하지만 52.80㎡라는 넓은 면적과 신축 건물이라는 점을 감안하면, 감정가 수준에서의 낙찰도 가능성이 있습니다. 다만, 현 시세 및 거래 사례를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 약 10% 할인된 가격을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 14,850만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.