나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [7] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 712,090원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. Scaled Estimate from Higher Sale: If we scale the 7,000만원 sale (25.35㎡) to the subject property's size (53.72㎡):

* Ratio of areas: 53.72 / 25.35 ≈ 2.119

* Estimated value: 7,000만원 * 2.119 ≈ 148,330,000원.

* This estimate is still below the appraisal value.

2. Considering Appraisal Value: The appraisal value of 165,000,000원 is a benchmark. However, recent market transactions, even for smaller units, are mostly below this per-square-meter rate.

3. Risk Factors: Unpaid management fees (712,090원), and potentially an inherited ground lease (지상권 - though this is rare and should be verified). The property has been on the market for auction, indicating potential issues or lack of buyer interest at previous stages.

4. Strategy: Given the mixed signals (higher appraisal vs. lower recent sales per sqm for smaller units), it's prudent to bid conservatively. The higher sale price of 7,000만원 for a smaller unit might indicate potential, but the subject property's size needs to be factored in. The appraisal value seems high compared to the per-sqm rates of recent sales.

A reasonable bidding range could be around 90-110% of the higher scaled estimate or a percentage of the appraisal value.

* Let's consider 90-100% of the scaled estimate: 133.5M ~ 148.3M.

* Let's consider 80-90% of the appraisal value: 132M ~ 148.5M.

Considering the risk of overbidding based on the appraisal and the lower sales data, a price around the higher end of the scaled estimate or a moderate percentage of the appraisal seems appropriate. I will propose a range that reflects this caution.

Finalizing the report structure and content.

* Ensure all required sections are present.

* Verify formatting rules (text only, numbering, spacing, list style).

* Add conversions to pyeong.

* Add warnings for 임차인 (if applicable) and 인수되는 권리.

* Check for any "혐오시설" (hazardous facilities) based on the search results. The search didn't reveal any explicit hazardous facilities, but it did mention "가축사육제한구역" which is a form of environmental zoning, not necessarily a hazardous facility.

The search results indicate active efforts to revitalize the area around Mokpo National University's back gate, with festivals and development projects. This suggests a developing commercial district with student and local community engagement. No specific hazardous facilities were identified in the general search.

The building is zoned as general commercial and is subject to livestock breeding restrictions and protected zones for educational environments.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 4층 419호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 13층

본건 해당 층수: 4층

건물 총 호실 수: 349호

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지 지분: 14.4308㎡

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물 지분: 53.7169㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 165,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 특이사항

공동담보, 별도등기

1.7. 주의사항

미납관리비: 712,090원 (2025년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치함.

부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

본 물건이 위치한 지역은 국립목포대학교 후문 상권을 중심으로 활성화되고 있는 곳으로, 최근 상권 활성화를 위한 다양한 축제 및 프로젝트가 진행되고 있음.

2.2. 교통 상황

제반 교통 사정은 보통임.

동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역

가축사육제한구역 (200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)

상대보호구역 (2025-11-04)

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (2021-09-07, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권액 2,376,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 1번 근저당권, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 임의경매

말소되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 상 기재)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

상기 임대 관계 미상으로 인해, 인수 보증금 합계가 0원이더라도 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 등기부 채권 총액

2,376,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 도림리 435-2번지 일대는 목포대학교 후문 인근 상업지역으로, 근린상가와 오피스텔이 혼재된 지역임.

대학 상권의 특성상 젊은층 유동인구가 많으며, 최근 상권 활성화를 위한 다양한 지자체 및 대학 주도의 프로젝트가 진행되고 있어 향후 상권 발전 가능성이 있음.

주변에는 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 위치하고 있음.

4.2. 주변 시설 (검색 기반)

목포대학교가 인근에 위치하여 학생 수요가 예상됨.

상권 활성화를 위한 축제, 팝업 스토어 등이 자주 개최되는 지역임.

특별한 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 주변 지역 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

5. 생활 정보

5.1. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 몰탈 위 페인팅

형식: 복도식

난방 방식: 개별난방 (보일러)

설비: 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어 등

5.2. 주변 편의 시설

대학가 주변의 일반적인 편의시설 (식당, 카페, 편의점 등)이 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

712,090원의 미납 관리비가 발생했으며, 경락 후 인수될 수 있으므로 명확한 확인 및 정리가 필요함. [주의사항]

6.2. 인수되는 권리

등기부상 말소되지 않는 '지상권'이 존재하므로, 해당 권리의 내용을 정확히 파악하고 인수 여부를 판단해야 함.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2019년)된 오피스텔로, 목포대학교 후문 인근의 상업지역에 위치하고 있습니다. 대학 상권의 배후 수요와 더불어 최근 상권 활성화를 위한 다양한 노력이 이루어지고 있어 긍정적인 요소가 있습니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가율이 낮은 점, 건물 면적 대비 토지 지분이 적은 점, 그리고 말소되지 않는 지상권 및 미상 임대 관계와 같은 잠재적 리스크 요소를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 미납 관리비도 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목포대학교 후문 상권 활성화 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 신축(2019년) 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태 예상

* 대학가 인근으로 꾸준한 임대 수요 기대 가능

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 오피스텔의 전용면적(21.79㎡ ~ 25.35㎡) 기준 실거래가는 ㎡당 약 1,835,704원 ~ 2,761,361원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 53.72㎡입니다.

감정가(165,000,000원, ㎡당 약 3,071,482원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

최근 거래된 작은 면적대의 오피스텔 가격을 본건의 면적(53.72㎡)으로 환산하면 약 98,540,000원 ~ 148,330,000원 범위로 추정됩니다.

잠재적 리스크(미납 관리비, 인수되는 지상권, 미상 임대차)와 실제 경매 진행 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 현장 상태, 명도 가능성, 시장 상황 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.