나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [6] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 155,293원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층414호

용도: 오피스텔

건물(호수) 총 층수: 13층 중 4층 (414호)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.79㎡ (약 6.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경제 정보

감정가: 67,000,000원

등기부채권 총액: 2,376,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 위치하며, '목포대학교 후문' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 4층 414호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 복도식 구조입니다. 난방은 보일러에 의한 개별난방 방식을 사용하며, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역 내에 위치합니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 9월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 '미상'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

대상 물건이 위치한 도림리 일대는 목포대학교 인근에 위치하여 학생 및 대학 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주택 및 상가 혼용지대로, 대학가를 중심으로 한 소비 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

목포대학교 후문 인근으로, 대학가를 중심으로 한 음식점, 카페, PC방, 노래방 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 목포 시내까지는 버스로 약 40~50분, 광주까지는 약 1시간이 소요되는 거리입니다.

5.2. 혐오시설 여부

조사된 자료 내에서 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 그러나 목포시의 경우 쓰레기 소각장 설치 논의가 있어 왔으므로, 관련 환경 시설에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

2025년 12월 기준 미납 관리비 155,293원이 발생하였으며, 이는 현황조사보고서를 참조해야 합니다. 해당 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 입찰 전 확인이 필수적입니다.

6.2. 특이사항 및 제한

* 공동담보, 별도등기: 등기부등본 상 공동담보 및 별도등기 사항이 존재하며, 이에 대한 정확한 내용은 등기부등본 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 거주 상황 및 대항력 유무를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학생 및 교직원 등을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다. 건물 연식(2019년 준공)이 비교적 최신이고, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상, 미납 관리비 존재, 권리관계(공동담보, 별도등기) 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 목포 시내 및 광주와의 거리를 고려할 때, 지역 내 생활권의 중심과는 다소 거리가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목포대학교 인근의 안정적인 임대 수요 기대.

* 건물 준신축급으로 관리 상태 양호 예상.

* 최근 거래 사례 대비 감정가 수준이 높게 형성되어 있어, 시세 조사 및 권리 분석에 따른 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(약 21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 약 40,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 67,000,000원으로, 실제 최근 거래가 대비 높은 편입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례 및 현 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가보다는 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

권장 입찰가: 48,000,000원

상기 입찰가는 인수되는 관리비, 명도 비용, 법무 비용 등을 제외한 금액으로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 추가 비용을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.