나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [5] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층327호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 864,733원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사 건 번 호: 목포지원 2025타경51697 (5)

* 소 재 지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 13층 1327호

(참고: 제공된 전유부 JSON에서 해당 호수는 13층 1327호로 확인되었습니다. 초기 정보의 '3층 327호'와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.)

* 구 분: 오피스텔

* 건 물 명: 도림목포캠퍼스시티

* 토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

* 건물면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

* 감정가: 66,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경:

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다. 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다. 목포대학교 후문 상권은 대학과 지자체의 활성화 노력으로 지역 상권 살리기가 진행되고 있는 지역입니다.

* 교통상황:

제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 대상 물건은 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 제한구역) 및 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

말소기준권리는 2021년 9월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (금액: 2,376,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정 등기(2025년 11월 19일 접수, 온천장신용협동조합 신청)로 인해 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

만약 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 차임 지급 시점 등에 따라 대항력 유무를 별도 확인해야 하며, 이에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 현황:

목포대학교 인근에 위치하여 대학생 및 관련 종사자를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 지역 상권 활성화를 위한 축제 등 다양한 프로젝트가 진행되고 있으며, 향후 상권 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 건물 용도:

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물 현황상 업무시설 및 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

5. 생활정보

* 건물 특징:

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 2019년 6월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조, 13층 건물이며, 본 물건은 최상층인 13층에 위치하고 있습니다. 전용면적은 21.79㎡ (약 6.60평)입니다.

* 편의시설:

개별난방 시설을 갖추고 있습니다.

건물 내 엘리베이터, 소화전 설비, 공동현관 도어록 등이 설치되어 있습니다.

주차는 기계식 42대, 옥외주차 45대(총 108대) 가능합니다.

* 참고: 일부 사용자 후기에서 엘리베이터 고장이 잦다는 언급이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비:

2025년 12월 기준 미납관리비 864,733원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

* 공동담보, 별도등기:

등기부등본 상 공동담보 및 별도등기 사항이 존재합니다. 이는 경매 절차에서 모두 소멸되나, 관련 내용에 대한 추가적인 권리 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상:

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무에 대한 추가 조사가 필요합니다. (임차인 현황에서 인수 보증금 합계 0원이라 명시되어 있으나, 모든 임차인의 정보가 명확한 것은 아님)

* 지역 환경 요인:

무안군 일부 지역에서 악취를 유발하는 퇴비공장 운영 및 폐기물 처리시설 설치와 관련된 주민 민원 및 갈등이 보도된 바 있습니다. 본 물건 소재지와의 정확한 거리 및 영향 여부는 추가적인 현장 조사 및 주변 환경 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 최상층이라는 분명한 이점을 가지고 있습니다. 주변 상권은 대학가 특성을 바탕으로 활성화 노력이 진행 중입니다. 다만, 유사 면적의 저층 매물 대비 감정가가 높게 책정된 점, 임대 관계 미상, 미납 관리비 인수 가능성, 그리고 지역 환경 요인(악취 발생 가능성 등)은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상층 호실: 13층 건물 중 최상층에 위치하여 일조권, 개방감, 층간 소음으로부터 자유롭다는 장점이 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 대학가 인근: 목포대학교 후문 인근으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 상권 활성화 노력: 지역 주체들의 상권 활성화 프로젝트 참여로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 동일 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 유사 면적(약 21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월에 40,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (11층). 본 물건은 이보다 높은 13층에 위치하며, 건물 신축 연도는 동일합니다.

다른 사례로, 7층에 위치한 25.35㎡ 면적의 오피스텔이 70,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이 가격을 본 물건 면적(21.79㎡)으로 환산하면 약 60,300,000원 수준입니다.

감정가 66,000,000원과 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 최상층이라는 프리미엄과 면적 대비 가격 등을 감안하면 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 40,000,000원 (최저 실거래가 수준)

* 적정 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 63,000,000원 (최상층 프리미엄, 면적 환산가, 감정가 고려)

권장 입찰가는 58,000,000원 으로 제시합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.