나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [4] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2025타경51697 (4) 사건으로, 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2번지에 소재한 도림목포캠퍼스시티 3층 317호 오피스텔입니다.

감정가는 66,000,000원이며, 토지 면적은 5.85㎡(약 1.77평), 건물 면적은 21.79㎡(약 6.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 온OOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 및 별도등기가 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 6월 27일이며, 건물은 총 13층 중 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 위치하며, 인근에 '목포대학교 후문'이 있습니다.

주위 환경은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 제반 사정이 보통이며, 물건지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부 현황을 분석한 결과, 다음과 같은 권리관계가 확인되었습니다.

갑1 (2019-07-10) 소유권보존신탁 (주식회사무궁화신탁)

을1 (2021-09-07) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금2,376,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

갑6 (2024-06-17) 압류 (무안군) - 매각으로 소멸됩니다.

갑7 (2025-11-19) 임의경매 (온천장신용협동조합, 1,793,910,000원) - 본 경매를 개시한 권리입니다.

등기부채권 총액은 2,376,000,000원입니다.

말소기준권리인 을1 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수할 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

2025년 7월 29일, 25.35㎡ 면적이 7,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 275만원/㎡에 해당합니다.

2025년 10월 22일, 21.79㎡ 면적이 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 183.5만원/㎡에 해당합니다.

2025년 10월 16일, 21.79㎡ 면적이 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 183.5만원/㎡에 해당합니다.

본 건물의 감정가는 6,600만원이며, 이는 평당 약 303만원/㎡ 수준입니다.

동일 면적(21.79㎡)의 최근 실거래가(4,000만원)와 비교했을 때, 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 25.35㎡의 거래 사례(7,000만원)를 고려하면 감정가 6,600만원이 과도하게 높지만은 않다는 해석도 가능합니다. 정확한 시세 조사를 통해 입찰가 결정이 필요합니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕으로 이루어져 있습니다.

구조는 복도식 형식이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다.

내부 설비로는 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다.

임대 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 점유자와의 협의가 필요하며, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

또한, 본 물건의 등기부상 전유부 정보에 13층 1317호로 표기되어 있으나, 감정평가요약 및 현황 조사상 3층 317호로 기재된 점은 확인이 필요합니다. (다만, 건물 면적 및 건물지분은 21.79㎡로 동일하게 적용됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 대학 상권의 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 임대차 현황이 파악되지 않은 점은 주의해야 할 부분입니다.

감정가와 최근 실거래가 간 시세 차이가 크므로, 투자자는 정확한 시세 조사와 함께 명도 관련 위험을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

목포대학교 인근의 대학가 상권으로 임대 수요 발생 가능성이 있습니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,600만원입니다.

동일 건물 내 유사 면적(21.79㎡)의 최근 실거래가는 4,000만원 수준입니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로, 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크다는 점을 주목해야 합니다.

7,000만원에 거래된 25.35㎡ 사례를 고려하면, 본 건의 감정가 6,600만원이 완전히 비합리적이라고 보기는 어려울 수 있으나, 4,000만원대의 실거래가는 무시할 수 없는 시장 가격 정보입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,600만원을 기준으로 하되, 최근 실거래가와 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

보수적인 접근으로 5,800만원에서 6,300만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 시세 판단, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

(인수할 임차인 보증금은 0원으로, 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.