나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [12] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 1,305,464원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51697 (12)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 6층610호

* 물건종류: 오피스텔

* 건물정보: 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 6층 (사용승인일: 2019년)

* 면적정보:

* 토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

* 건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

* 전용면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

* 감정가: 165,000,000원

2. 입지조건

* 주변환경:

* 대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

* 건물 내 편의점 등이 있어 생활 편의성이 일부 제공됩니다.

* 교통상황:

* 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획및제한사항:

* 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 해당합니다.

* 가축 사육 제한 구역 (200m 제한 구역) 및 상대 보호 구역 (2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분및채권자:

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온OOOOOOOO

* 매각대상: 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 권리소멸여부:

* 말소기준권리 파악을 위해 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* "별도 등기"가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 해당 등기의 구체적인 내용은 권리 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 11월 10일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 계약 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변상업시설:

* 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 건물 내 편의점 등이 입점해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 오피스수요:

* 목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 근린생활시설 등이 발달해 있어 거주 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 주변에 마트, 병원, 약국 등 생활 편의 시설이 존재하며, 상가 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 교육시설:

* 목포대학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적리스크

* 미납관리비:

* 2025년 12월 기준 미납 관리비 1,305,464원이 발생하였으며, 이는 현황 조사 보고서에 명시되어 있습니다. 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 별도등기:

* "별도 등기" 표시는 해당 물건에 등기부상 별도의 권리(예: 가압류, 가처분, 지상권 등)가 존재함을 의미할 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 절차가 필수적입니다.

* 시장가격변동가능성:

* 제공된 최근 매매 사례(25.35㎡ 7,000만원, 21.79㎡ 4,000만원)를 분석할 때, 감정가(165,000,000원) 대비 낮은 가격대의 거래가 존재하여 시세 변동 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합의견

* 물건의장단점요약:

* 장점: 목포대학교 인근 대학가 오피스텔로 잠재적 임대 수요가 있으며, 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 단점: 별도 등기 존재 가능성, 미납 관리비 부담, 감정가 대비 낮은 시장 거래 사례 확인으로 인한 시세 반영 리스크가 있습니다.

8. 투자포인트

* 대학가배후수요:

* 목포대학교 인근이라는 지리적 이점을 활용한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 준신축오피스텔:

* 2019년 준공 건물로, 상대적으로 노후도가 낮아 관리가 용이하며 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 저가낙찰가능성:

* 최근 거래 사례들이 감정가 대비 낮은 수준임을 감안할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 산정근거:

* 본 물건의 감정가는 165,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 사례(25.35㎡ 7,000만원, 21.79㎡ 4,000만원)를 분석한 결과, 단위 면적당 가격이 감정가(약 312.5만원/㎡)보다 낮은 수준(약 183.5만~276.1만원/㎡)으로 거래되었습니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 보증금 부담은 없습니다.

* 다만, 미납 관리비(약 130만원) 및 별도 등기 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 최근 거래 사례의 낮은 가격대와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 권장입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 본 물건의 경우, 150,000,000원 수준을 중심으로 검토를 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.