나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [10] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 183,564원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO (온천장신용협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층504호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

건축년도: 2019년

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.8102㎡ (약 2.06평)

건물면적 (전용면적): 25.35㎡ (약 7.67평)

1.4. 가치 평가

감정가: 79,000,000원

1.5. 특이사항

* 공동담보, 별도등기

* 미납관리비 183,564원 (25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_ 양_ 염소_ 산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박장미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구. (본 건 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다.)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존신탁: 주식회사무궁화신탁 (접수일자: 2019-07-10)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권금액: 2,376,000,000원, 접수일자: 2021-09-07) - 말소기준권리

* 압류: 무안군 (접수일자: 2024-06-17) - 말소

* 임의경매: 온천장신용협동조합 (채권금액: 1,793,910,000원, 접수일자: 2025-11-19) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,376,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

3.4. 미납 관리비

미납관리비 183,564원 (25년 12월 기준)이 존재하므로, 낙찰자는 이를 부담해야 할 수 있습니다. 현황조사보고서를 참조하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 목포대학교 후문 인근으로, 대학생 및 교직원을 중심으로 형성된 상권입니다. 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 기능을 수행합니다.

4.2. 건물 특성

'도림목포캠퍼스시티'는 2019년에 준공된 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로, 총 341세대의 규모를 갖추고 있습니다. 오피스텔은 업무시설로 분류되며, 근린생활시설도 함께 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 상권 현황

목포대학교 후문 인근은 대학생들의 주거 및 생활 편의를 위한 다양한 상업 시설(식당, 카페, 편의점, PC방 등)이 밀집해 있습니다. 이러한 유동인구는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

목포대학교 내외부에 서점, 문구점, 안경점, 이⋅미용실, 우체국, 편의점, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 인근에 목포대학교 후문이 위치하여 학생들의 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 인근에 타 대학 및 공공시설도 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 설비

철근콘크리트 구조이며, 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준 183,564원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계

공동담보 및 별도등기 등의 특이사항이 있으나, 경매를 통해 말소기준권리(근저당권) 이하 권리들은 소멸될 예정입니다. 다만, 복잡한 채권 관계가 있었음을 시사합니다.

6.3. 임차인 관련

본 건의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 임대차 관계는 항상 변동 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 대학가 상권 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학생 임대 수요가 풍부한 오피스텔입니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변의 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸 예정으로 명확하지만, 미납 관리비 및 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 대학가 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 목포대학교 후문 바로 앞에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보 가능

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설 보유

* 양호한 주변 편의시설: 대학가 상권으로 인한 편리한 생활 인프라

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건(전용면적 25.35㎡)과 유사한 면적의 거래 사례는 2025년 7월 29일에 70,000,000원에 이루어졌습니다. 감정가는 79,000,000원으로 책정되어 있습니다.

이를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 미납 관리비 부담 및 추가적인 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.