나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [8] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층423호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 323,671원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (8)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 4층 423호

용도: 오피스텔 (건축물 표제부 상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 67,000,000원

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평) / 토지 지분: 5.8537㎡

건물면적: 21.79㎡ (약 6.60평) / 건물 지분: 21.7898㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천장신용협동조합

준공연도: 2019년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역(200m 제한구역_소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양)으로 지정되어 있습니다.

상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-09-07 접수) 입니다.

* 등기부채권 총액

총 2,376,000,000원 입니다. (이는 말소기준권리 외 다른 권리들을 포함한 금액으로 보이며, 최종 인수되는 채무는 없습니다.)

* 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 갑1: 소유권보존신탁 (주식회사무궁화신탁)

- 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,376,000,000원, 말소기준권리)

- 갑8: 압류 (무안군, 말소)

- 갑9: 임의경매 (온천장신용협동조합, 1,793,910,000원, 말소)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항

임대관계가 미상이므로, 인수 후 공실 위험 또는 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 배후수요

목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 중심으로 한 배후수요가 예상됩니다.

* 상업시설

주변으로 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

일반상업지역에 해당하여 상업적 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 13층 건물 중 4층 423호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 복도식 구조입니다.

* 면적

전용면적 21.79㎡ (약 6.60평)으로, 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합한 크기입니다.

* 설비

보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어락 등 기본적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비

323,671원 (25년 12월 기준)의 미납 관리비가 확인되었습니다. 현황조사보고서를 참조하여 낙찰 시 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상

현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지 정확히 파악되지 않았습니다. 공실 리스크 또는 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학가 상권의 잠재적 수요를 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 2019년에 준공된 신축급 건물로 외관상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 하로 정리되어 있어 권리상 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

다만, 미상의 임대 관계와 미납 관리비 인수 가능성은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 부분이므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목포대학교 인접: 대학가 배후수요를 통한 임대 수익 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 사업장에 적합한 투자 규모.

* 일반상업지역: 용도상 제한이 적어 활용도 높음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 6.6평)의 오피스텔이 2025년 10월 약 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

더 넓은 면적(약 7.7평)의 경우 2025년 7월 약 7,000만원에 거래되었습니다.

감정가는 6,700만원으로 책정되어 있으나, 최근 유사 면적 거래가를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 최근 거래가 4,000만원을 기준으로 하되, 대학가 인근의 잠재적 가치 및 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

미납 관리비 인수 비용 및 명도 관련 제반 비용을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가, 제반 비용을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 58,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.