나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [9] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (9)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층424호

용도: 오피스텔

감정가: 67,000,000원

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

건물면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치합니다.

부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물은 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. (외부 지도 검색을 통한 혐오시설 확인은 불가합니다.)

1.2. 권리분석

소유권은 2019년 7월 10일 주식회사무궁화신탁 명의로 보존신탁되었습니다.

말소기준권리는 2021년 9월 7일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 설정된 근저당(2,376,000,000원)입니다.

이후 2024년 6월 17일 무안군에 의한 압류가 있었으며, 2025년 11월 19일 온천장신용협동조합에 의해 본 경매가 개시되었습니다(채권액 1,793,910,000원).

등기부채권 총액은 2,376,000,000원으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

임차인현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 목포대학교 후문 인근으로, 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린상가 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

상권은 비교적 안정적이며, 대학가 상권 특유의 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.

건물에는 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 주택, 아파트, 상가, 학교 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부상 채무 총액(2,376,000,000원)이 감정가(67,000,000원) 대비 매우 높은 수준입니다.

공동담보 및 별도등기가 설정되어 있어 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 대학가라는 입지적 장점이 있으나, 과다한 채무 총액과 미확인 임대관계라는 심각한 리스크를 안고 있습니다. 특히 임대관계 미상은 낙찰 후 명도 과정에서 큰 부담이 될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 목포대학교 후문 인근이라는 안정적인 임대 수요 예상 지역에 위치합니다.

* 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로 관리가 용이할 수 있습니다.

* 제공된 시세 정보를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(약 21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월경 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가 6,700만원과는 상당한 차이를 보이며, 이는 본 건의 잠재적 리스크(높은 채무 총액, 미확인 임대 관계 등)를 반영한 시세일 가능성이 있습니다.

따라서, 무리한 고가 입찰보다는 유사 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크와 유사 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 4,500만원에서 5,500만원 사이로 제안합니다.

가장 중요한 것은 임대 관계 확인을 통한 명도 가능성 평가 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.