나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [11] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 157,249원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (11)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층609호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리, '목포대학교 후문' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대에 속해 있습니다.

* 교통: 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 목포대학교와 인접해 있어 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고된 정보 상으로는 없습니다.

* 별도등기: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '별도등기'가 명시되어 있어, 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 수 있는 권리(예: 근저당, 전세권 등)가 있는지에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 등기부등본 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 현재 미상으로 확인되었습니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 주의사항:

* 미납관리비: 2025년 12월 기준으로 157,249원이 미납된 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있으므로, 잔금 납부 전 관리사무소와 협의하여 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 개발: 목포대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 고정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권 특징: 근린생활시설 및 오피스텔이 공존하는 지역으로, 대학가 주변의 소비 및 생활 편의시설이 발달할 가능성이 있습니다.

* 잠재력: 대학가라는 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 임대수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 경쟁 오피스텔 및 공실률 등 시장 상황에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 주택가 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 목포대학교가 바로 인접해 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔로서 주거 기능과 업무 기능을 겸할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 6층 609호입니다. 건물 내에는 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전, 주차장, 공동현관 도어록 등이 설치되어 있습니다. 건축물대장 상 건물 사용승인일은 2019년 6월 27일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: '별도등기'의 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 사전에 정확한 금액과 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설 인접 여부: 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 축사, 소각장 등 혐오시설이 인접해 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보로는 혐오시설에 대한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

* 법규 제한: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 상권의 임대수요를 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 감정가(170,000,000원) 대비 최근 실거래가 분석 시 상당한 가격 격차가 관찰되어 신중한 접근이 요구됩니다. '별도등기' 존재 및 임대차 관계 미상 등 권리 분석 시 주의가 필요한 부분이 있어, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근이라는 입지적 강점으로 인한 꾸준한 임대수요 기대.

* 2019년 사용승인 건물로 비교적 양호한 건물 상태.

* 주거 및 업무용으로 활용 가능한 오피스텔의 다양성.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2025년에 전용면적 약 21.79㎡ ~ 25.35㎡의 오피스텔이 4,000만원에서 7,000만원 사이에 거래되었습니다.

* 이를 ㎡당 가격으로 환산하면 약 183만원/㎡ (4,000만원 / 21.79㎡) 에서 약 276만원/㎡ (7,000만원 / 25.35㎡) 수준입니다.

* 본 건의 건물면적은 53.72㎡ (약 16.25평)으로, 매매 사례로 제시된 면적보다 약 2배 이상 큽니다. 일반적으로 면적이 클수록 ㎡당 단가는 낮아지는 경향을 보입니다.

* 따라서, 보수적으로 ㎡당 180만원에서 220만원 수준으로 적용하여 시세 범위를 추정하면, 본 건의 시장 가치는 약 9,670만원 (53.72㎡ * 180만원/㎡) 에서 118,184,000원 (53.72㎡ * 220만원/㎡) 내외로 예상됩니다.

* 감정가 170,000,000원 대비, 이러한 시장 시세는 상당히 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가와 시장 시세의 큰 차이를 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 위에서 추정한 시장 가치 범위를 고려하여, 보수적으로 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 감정가의 약 56% ~ 68% 수준에 해당합니다.

* 입찰 시, 권리 분석(별도등기 등)과 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.