나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [2] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 2,612,901원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건번호

목포지원 2025타경51697 (2)

1.1. 2.소재지

전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층309호

1.1. 3.용도 및 건물 구조

오피스텔, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층

1.1. 4.층수

3층

1.1. 5.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 6.경매 구분

부동산임의경매

1.1. 7.채권자

온OOOOOOOO

1.1. 8.공부와의 차이

없음

1.2. 면적 및 가격

1.2. 1.감정가

165,000,000원

1.2. 2.토지면적

14. 43㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.4308㎡ (약 4.36평)

1.2. 3.건물면적

53. 72㎡ (약 16.25평)

건물지분: 53.7169㎡ (약 16.25평)

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1.위치 및 주위 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.1. 2.토지 형상 및 이용 상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

2.1. 3.토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양), 상대보호구역(2025-11-04)임.

2.2. 교통 및 도로

2.2. 1.교통상황

제반 교통사정은 보통임.

2.2. 2.인접 도로 상태

대상 물건은 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1.임차인 정보

* 임차인: (주)다온종합건설

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

3.1. 2.인수 보증금 합계

0원

3.2. 등기부 현황

3.2. 1.등기부 요약

* 소유권보존신탁: 주식회사무궁화신탁 (접수일자: 2019-07-10)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (접수일자: 2021-09-07, 권리금액: 2,376,000,000원, 말소)

* 압류: 무안군 (접수일자: 2024-06-17, 말소)

* 임의경매: 온천장신용협동조합 (접수일자: 2025-11-19, 권리금액: 1,793,910,000원, 말소)

3.2. 2.말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

3.2. 3.등기부채권 총액

2,376,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (세부 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

4.1. 1.주변 상업시설 및 이용 상태

부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있음.

4.1. 2.임대 관계

임대관계는 미상임.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

5.1. 1.설비 내역

보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 시설

5.2. 1.생활 편의시설

목포대학교 후문 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

5.2. 2.잠재적 혐오시설

주변 지역은 대학가 및 주거/상업 혼용지대로, 현재까지 파악된 정보로는 혐오시설에 대한 언급은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 추가 확인 사항

6.1. 1.미납 관리비

2,612,901원 (2025년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

본 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 사전에 반드시 확인 및 정산 필요.

6.1. 2.대항력 있는 임차인

(주)다온종합건설이 보증금 10,000,000원에 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 실제 배당 및 인수 여부는 추가적인 권리 분석이 필요함. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계의 최종적인 결과는 반드시 확인해야 함.

6.1. 3.별도 등기

별도 등기 존재. 등기사항전부증명서를 통해 구체적인 내용을 확인해야 함.

6.2. 기타 제약 사항

6.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 낙찰자가 인수하여야 할 수 있으므로 상세 내용 확인 필수.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '도림목포캠퍼스시티' 내 오피스텔로, 목포대학교 후문 인근에 위치하여 임대 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다. 건물 자체는 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 일반상업지역에 속해 있어 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 미납 관리비, 별도 등기 등 권리상 및 금전상 인수 부담 가능성이 상존하여 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인과 관련하여, 명시된 인수 보증금은 0원이지만 법적 효력 및 최종 정산 방식을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 목포대학교 인근 대학가 상권으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 2019년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성 우수.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 유사 면적(전용면적 약 21.8㎡ ~ 25.4㎡)의 오피스텔 매매가는 40,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 확인됩니다. 본건의 건물면적은 53.72㎡(약 16.25평)으로, 이는 제공된 매매 정보의 전용면적보다 약 2배 이상 큰 면적입니다.

건축물대장상의 연면적과 호실 수를 고려할 때, 53.72㎡는 일반적인 공급면적 또는 전용+공용면적일 가능성이 높으며, 실제 사용 가능한 전용면적은 이보다 적을 것으로 예상됩니다. 만약 제공된 매매가의 제곱미터당 가격(전용면적 기준 약 183만 원 ~ 276만 원)을 단순 적용하여 본건의 공급면적 53.72㎡에 대입하거나, 또는 본건의 전용면적을 추정하여 대입할 경우, 현재 감정가 165,000,000원과는 상당한 괴리가 발생합니다.

이는 본건의 공급면적 대비 실제 시장가치 평가에 신중을 기해야 함을 시사합니다. 특히 3층이라는 낮은 층수, 대항력 있는 임차인의 존재, 미납 관리비 등은 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근을 필요로 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 시장 시세, 감정가, 권리 분석 결과, 임차인 현황, 미납 관리비 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

임차인 인수 보증금이 0원으로 명시된 점을 감안하더라도, 대항력 있는 임차인의 존재와 미납 관리비 부담 가능성을 고려해야 합니다.

현재 시장에서 파악된 유사 면적대의 거래가보다 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에, 예상 입찰가를 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 115,000,000원 ~ 132,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 관련 서류의 상세한 검토, 전문가와의 상담을 통해 최종적인 가치와 위험 요소를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.