나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [3] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 3층 315호

용도: 오피스텔

건물명: 도림목포캠퍼스시티

층수: 3층 (총 13층 건물)

건물면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

건물지분: 21.7898㎡ (약 6.60평)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.3. 토지 정보

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역\_소\_말\_사슴\_양\_염소\_산양), 상대보호구역(2025-11-04)

1.4. 가격 정보

감정가: 66,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상

기타: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 개발 계획

목포대학교 후문 인근 지역은 대학가 상권 활성화를 위한 다양한 도시재생 사업이 추진되고 있습니다. '청계면 도시재생 예비사업' 및 '청계면 지역특화 도시재생사업'을 통해 커뮤니티 공간 조성, 상권 분석, 랜드마크 조성, 골목 축제 개최 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다. 이러한 사업들은 지역 주민, 목포대학교 학생, 근로자 간의 교류를 증진하고, 청년 및 로컬 기업, 장인들이 참여하는 F&B 콘텐츠 거점시설과 특화거리 조성 등을 목표로 하고 있습니다. 또한, '누구나 상점' 개장, 플리마켓, 창업 동아리 운영 등 상권 활성화를 위한 준비 사업도 활발히 추진되고 있습니다. 현재, 대학가 상권은 코로나19 이후 침체되었으나, 이러한 노력들을 통해 점차 활기를 되찾고 있으며, 향후 더욱 발전할 잠재력을 가지고 있습니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변 시설에 대한 검색 결과, 현재까지 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 파악된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김채연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-21

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 있습니다.

- 소유권보존신탁: 주식회사무궁화신탁 (접수일자: 2019-07-10)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권최고액: 2,376,000,000원, 말소기준권리) (접수일자: 2021-09-07, 말소예정)

- 압류: 무안군 (접수일자: 2024-06-17, 말소예정)

- 임의경매개시결정: 온천장신용협동조합 (채권금액: 1,793,910,000원) (접수일자: 2025-11-19, 말소예정)

등기부채권 총액: 2,376,000,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-06-05

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 일반적인 부동산 임의경매 절차에 따라 진행됩니다. 등기부상 근저당권이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김채연 씨는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

대상 물건이 위치한 무안군 청계면 도림리의 목포대학교 후문 인근 지역은 대학가 상권의 특성을 가지고 있습니다. 과거에는 방학 기간 동안 상권이 침체되는 경향이 있었으나, 최근에는 지역 상권 활성화를 위한 다양한 사업이 추진되면서 점차 활기를 되찾고 있습니다. 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로, 대학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 유사 면적(약 21.79㎡)의 오피스텔 거래 사례가 존재합니다.

- 2025년 10월 22일 거래: 40,000,000원 (면적 21.7898㎡, 11층)

- 2025년 10월 16일 거래: 40,000,000원 (면적 21.7898㎡, 11층)

또한, 더 넓은 면적(약 25.35㎡)의 오피스텔 거래 사례는 2025년 7월 29일에 70,000,000원(7층)에 거래되었습니다.

이는 본 건의 전용면적(21.79㎡)과 유사한 거래 사례가 약 4,000만원 수준임을 보여줍니다. 감정가 66,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 목포대학교와 인접해 있어 대학 시설 이용도 일부 가능할 수 있습니다.

5.2. 건물 설비

건물에는 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

대상 물건은 가축사육제한구역(200m제한구역\_소\_말\_사슴\_양\_염소\_산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)에 해당됩니다. 이는 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.2. 상권 변동성

대학가 상권의 특성상, 대학의 입학 정원 변동, 방학 기간, 외부 활동 제약 등의 요인에 따라 공실률이나 임대 수익률 변동성이 발생할 수 있습니다. 다만, 최근 도시재생 사업 추진으로 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

6.3. 임대 여부 불확실성

현재 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 임차인의 대항력이 없어 명도 자체는 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 후문 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 상권 활성화를 위한 다양한 도시재생 사업이 진행되고 있어 향후 발전 가능성이 기대되는 지역입니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정 등 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 목포대학교 후문 인근 대학가 상권, 향후 도시재생 사업으로 인한 발전 가능성.

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 임차인 대항력 없어 명도 용이 예상.

* 감정가 대비 실거래가 낮은 편으로, 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔 실거래가는 약 40,000,000원 수준입니다. 감정가 66,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 약 42,000,000원 ~ 48,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영하면서도, 경매 특성상 약간의 가치 상승 여력을 감안한 금액입니다. 최종 입찰가는 본 건의 현장 조사 결과, 명도 관련 사항, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.