나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [23] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (23)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 9층 902호

건물명: 제이엠스카이

용도: 업무시설(오피스텔)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문현새마을금고

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평) - 전용면적

토지/건물 일괄매각

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 9층 902호

사용승인일: 2020년 6월 3일

1.3. 매각 정보

감정가: 183,000,000원 (1억 8천 3백만원)

토지 지분: 10.1657㎡

건물 지분: 26.46㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 최재혁 명의의 주택임차권 역시 말소 대상으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023-04-25

대항력: 없음

비고: 주택임차권 관련 보증금 0원.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(승계전 최 )

보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

차임: 0원

사업일자: 2023-04-25

확정일자: 2023-03-23

대항력: 없음

비고: 임차권 등기사항이 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다. 확인된 임차인 역시 대항력이 없어 보증금을 인수할 염려가 없습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 수영역 주변은 역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 발달해 있습니다. 또한, 반경 1km 내외에 다수의 마트, 편의점, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 매우 우수합니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

본 건의 감정가는 1억 8천 3백만원입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석 결과, 전용면적 26.46㎡(약 8평) 기준 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위에서 거래가 이루어지고 있으며, 2023년 12월에는 유사 면적의 본건(902호)이 1억 8천 5백만원에 실거래 신고된 바 있습니다. 월세는 보증금 1000만원 기준 월 80만원~100만원 수준으로 파악됩니다. 현재 감정가는 시세 범위 내에 있어 적정하다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역을 중심으로 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 부산시립수영도서관, 수영구청 등 공공시설 접근성도 좋습니다. 또한, 차량으로 10분 내외 거리에 롯데백화점 센텀시티점, 신세계백화점 센텀시티점 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부등본 상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권은 모두 말소될 것으로 예상되어 법적으로 인수할 부담은 적습니다. 다만, 경매 진행 과정에서 권리관계는 변경될 수 있으므로, 입찰 전 최신 권리내역을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 주변 시설 리스크

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 혐오시설이나 민원 유발 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 거래 시에는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 신축 건물이며 주변 시세 대비 감정가 수준이 적정하여 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역 도보 이용 가능으로 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 편리한 생활 환경: 다수의 편의시설 및 쇼핑, 문화 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

토지면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

본 건의 감정가는 1억 8천 3백만원으로, 현재 시세 분석 결과 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위에 해당하며, 최근 실거래가도 감정가와 유사한 수준입니다. 인수 보증금 및 권리 인수 부담이 없다는 점, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격에서 낙찰 가능성이 있습니다. 보수적인 관점에서 현재 감정가인 1억 8천 3백만원 수준을 기준선으로 삼고, 시세 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 1억 9천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.