나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [16] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 3층 302호

건물명: 제이엠스카이

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

감정가: 193,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문현새마을금고 (해당 사건의 임의경매 신청 채권자)

용도: 공동주택(다세대-도시형:단지형)

건축물 용도: 업무시설 (건축물대장상). 다만, 본건 호수는 주거용으로 이용 중.

준공일: 2020년 6월 3일 (사용승인일 기준)

1.2. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 302호

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지마감 등 마감

창호: 샷시창 구조

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 해당 물건은 공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용 중임.

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, 금 1,200,000,000원).

이하 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-19

확정일자: 2020-07-29

대항력: 없음.

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정임. 보증금은 배당을 통해 변제받아야 하며, 최선순위 임차인이 아니므로 전액 변제받지 못할 수 있음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 지상권은 인수될 수 있으나 해당 물건에는 없음)

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 최근 매매 사례

감정가: 193,000,000원 (18.15㎡ 기준, 평당 약 35,154,827원)

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같음.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원 (거래일: 2026년 7월 4일, 평당 약 47,528,517원)

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원 (거래일: 2026년 7월 2일, 평당 약 32,451,000원)

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원 (거래일: 2026년 7월 1일, 평당 약 40,523,883원)

4.2. 상권 특징

해당 물건은 수영역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상업시설 밀집으로 생활 편의성이 높음.

건물 자체는 업무시설 용도로 등록되어 있으나, 다수의 호실이 다세대 주택으로 이용되고 있어 주거용 가치가 있음.

4.3. 주변 시설 정보 (외부 검색 기반)

* 교통: 부산도시철도 2, 3호선 수영역 도보 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있음.

* 교육시설: 광안초등학교, 수영중학교, 부산수영고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치.

* 혐오시설: 해당 건물 및 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않음. 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

수영역을 중심으로 상업 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 우수함.

5.2. 교육 환경

초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼재

건축물대장상 업무시설로 등록되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중. 이로 인한 법적 문제나 관리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (다만, 다세대주택으로 이용 중이라는 점은 주의사항 및 이용상태에 명시되어 있어 일반적인 경우로 보임)

6.2. 소형 면적

건물 면적이 18.15㎡로 소형 주거 공간이므로, 수요층이 제한적일 수 있음.

6.3. 임차인 보증금 미회수 가능성

임차인이 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸되나, 보증금 1억 2천만원 전액을 배당받지 못할 수 있음. 인수되는 보증금은 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 임차인과의 원만한 명도 진행이 중요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점

장점:

* 수영역 역세권 입지로 교통 편리

* 주변 상업시설 밀집으로 생활 편의성 우수

* 감정가가 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있어 투자 가치 기대

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음

단점:

* 소형 면적 (18.15㎡)

* 건축물대장상 업무시설 용도와 실제 주거 이용의 차이 (현황은 주거 이용으로 명확히 되어 있음)

7.2. 투자 가치 평가

본 물건은 소형 면적임에도 불구하고 역세권 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자용으로 잠재력이 있음.

최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 적정 입찰 시 시세 차익을 기대해볼 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 핵심 지역인 수영구, 수영역 초역세권.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 및 소규모 투자자에게 매력적.

* 시세 대비 합리적 감정가: 저평가된 가치에 투자할 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 193,000,000원이며, 주변 시세는 유사 면적 기준 약 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준으로 파악됨.

임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 시세 및 주변 경쟁 물건을 고려하여 결정하는 것이 합리적임.

9.2. 적정 입찰가 범위

권리 관계 및 명도 부담이 적은 점, 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 193,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.