나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [22] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (22)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 6층602호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 183,000,000원

토지면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문현새마을금고

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 6층 602호.

준공일: 2020년 6월 3일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하).

1.2. 권리분석

* 본건은 문현새마을금고의 근저당권에 의한 임의경매로 진행됨.

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1).

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸될 예정임.

* 주택임차권 (한 )은 을2로 등기되었으나, 말소 대상으로 표시되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(승계 전 한 )가 임차인으로 파악되며, 보증금 100,000,000원, 차임 250,000원에 2022년 6월 14일 전입(사업일자) 및 2022년 5월 23일 확정일자를 받음. 권리분석 상 대항력은 없음.

* 인수되는 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 등기부채권액: 2,200,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 상업 및 교통의 요지인 수영역 인근에 위치하여 입지적 강점을 가짐.

* 주변에 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재하여 배후 수요 확보가 용이함.

* 오피스텔 및 소형 업무시설이 밀집한 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 유동인구가 많을 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2, 3호선 환승역인 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리함.

* 편의시설: 주변에 다양한 상가, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이함.

* 문화/여가: 광안리 해수욕장, 센텀시티 등 주요 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 좋음.

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치함.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 제한적인 시세 정보: 주변 유사 물건의 직접적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있음.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가적인 협상 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물 관리: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 공동주택과 업무시설이 혼재된 건물 특성상 향후 건물 관리 및 공용 부분 유지보수에 대한 고려가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구의 중심 입지인 수영역 인근에 위치하여 교통, 생활 편의성, 임대 수요 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있음.

* 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 관련 이슈는 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

* 다만, 직접적인 실거래가 정보 부족으로 인한 시세 확인의 어려움은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수영역 초역세권으로 풍부한 교통 인프라와 높은 직주근접성.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 소형 업무시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수익 기대.

* 권리관계 명확: 법적 하자 없는 깨끗한 권리 취득 가능.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 시설 유지.

* 생활 편의시설: 풍부한 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 183,000,000원임.

* 제공된 자료만으로는 직접적인 유사 물건의 실거래가 정보를 명확히 확인하기 어려운 상황임. 다만, 과거 임대 사례(전세 1.2억원)와 감정가 수준을 참고할 수 있음.

* 해당 물건의 투자 가치는 향후 임대 수익률, 명도에 소요될 시간 및 비용, 그리고 낙찰 후 예상되는 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산과의 상담을 통한 최신 시세 조사가 필수적임.

* 보수적인 관점에서, 감정가 대비 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 상세 평가에 따라 달라질 수 있음.

* 현 시세 조사의 어려움을 감안할 때, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장함. 이는 잠재적 리스크와 시세 불확실성을 고려한 추정치이며, 반드시 추가적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.