나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [21] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (21)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 4층 403호

용도: 다세대주택

건물명: 제이엠스카이

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2020년 06월 03일 (사용승인일 기준)

건물층수: 지하 1층, 지상 9층

본건 위치: 4층 403호

건물 집합물건 요약:

총 동수: 1개동

총 호수: 23개호 (감정평가서 요약 기준)

주요 용도: 본 건물은 업무시설과 공동주택(다세대-도시형:단지형)이 혼합된 집합건물임. 본건 403호는 다세대주택으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치함.

2.2. 교통

부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 이용이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 또한 가능하여 제반 교통사정은 보통시됨.

2.3. 주변 환경

부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 권리 현황은 다음과 같음.

* 소유권보존: 주식회사제이엠스토리 (2020-06-18)

* 소유권이전: 우용길 (2020-06-29)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (1,200,000,000원, 2020-06-18) - 말소기준권리

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (900,000,000원, 2020-06-18)

* 근저당부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (1,200,000,000원, 2024-08-22)

* 주택임차권: 이소영 (100,000,000원, 2024-10-22)

* 임의경매: 문현새마을금고 (1,037,827,470원, 2024-05-14)

* 압류: 수영세무서장 (2026-04-24)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원)임.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 상기 등기된 권리들은 모두 말소될 예정임. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 이소영

보증금: 100,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022-08-09

확정일자: 2022-07-25

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 특이사항

본 건은 공동담보로 제공되었던 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

건물은 업무시설과 공동주택이 혼합된 집합건물로, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. "수영역" 인근으로 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 최근 거래 사례 (매매)

* 명성마이빌 (부산 수영구 광안동 147-16, 2010년 준공): 2026년 7월 4일, 3층, 전용 17.38㎡ (약 5.26평) 매매가 25,000만원

* 다온 (부산 연제구 광안동 179-3, 2022년 준공): 2026년 7월 2일, 4층, 전용 25.25㎡ (약 7.64평) 매매가 24,800만원

* 좋은보람 (부산 수영구 광안동 188-2, 2015년 준공): 2026년 7월 1일, 2층, 전용 21.45㎡ (약 6.49평) 매매가 26,300만원

4.3. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 중 본건의 전용면적(17.90㎡)과 가장 유사한 '명성마이빌'의 거래가(17.38㎡, 25,000만원)를 기준으로 볼 때, 평당 약 475만원 수준임. 이를 본건 면적에 적용 시 약 25,777만원의 시세가 예상됨.

주변 다세대주택의 평균 평당가(약 398만원)를 적용하면 약 21,500만원의 시세가 예상됨.

종합적으로 볼 때, 본 건의 최근 시세는 대략 21,500만원 ~ 25,700만원 범위로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"수영역" 인근에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

주변이 주거 및 근린생활시설로 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

5.3. 교통 환경

부산 도시철도 2, 3호선 "수영역"을 통한 도심 접근성이 우수하며, 시내버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 교통이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

본 건은 공동담보로 묶여 있었으며, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매가 진행되었음. 낙찰 후 권리 분석상 인수사항은 없으나, 복잡한 권리관계로 인해 초기 분석에 신중해야 함.

6.2. 건물 특성 (용도 혼재, 면적)

건물 전체가 업무시설과 공동주택으로 혼합되어 있어, 층별 또는 호실별 이용 형태에 따른 관리상의 이슈가 발생할 수 있음.

또한, 본 건의 전용면적은 17.90㎡(약 5.41평)으로 매우 협소하여, 실수요자 또는 투자자에게는 제한적인 선택지가 될 수 있음.

6.3. 기타 잠재적 위험

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 역세권인 수영역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 편의성이 매우 우수함. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 인수되는 권리 또한 없음. 다만, 전용면적이 매우 협소하고 건물 내 업무시설과 주택이 혼재되어 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정될 경우 시세차익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2, 3호선 수영역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 지역 가치: 부산의 주요 상업 및 주거 지역인 광안동에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 소형 투자: 협소한 면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자 목적에 적합.

* 저평가 가능성: 시세 대비 감정가가 낮을 경우, 시세차익을 통한 투자 성공 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 191,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본 건의 시세는 약 215,000,000원 ~ 257,000,000원 범위로 추정됨.

권리상 인수할 보증금은 없으나, 건물 내 용도 혼재 및 협소한 면적을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

따라서, 시세 범위를 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

본 금액은 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.