나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [19] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (19)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문현새마을금고 (등기부상)

채권액: 1,037,827,470원 (본건 관련 채권액)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59, 제이엠스카이 7층 703호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 7층 703호

용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

토지 지분: 10.2656㎡ (약 3.11평)

건물면적: 26.72㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.72㎡ (약 8.09평)

감정가: 185,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기된 모든 근저당권, 임의경매개시결정, 압류, 주택임차권 등이 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 관련 상세 정보 없음)

총 채권액: 2,220,000,000원 (등기부상 합계)

3.2. 임차인 현황

임차인: 강지홍 (강 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 26일

확정일자: 2022년 6월 27일

배당신고일자: 2024년 5월 28일

대항력: 없음 (전입일자가 확정일자보다 늦으며, 배당신고하였으나 보증금을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.)

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 52m 이하 제한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산지하철 2, 3호선 수영역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 홈플러스익스프레스 광안점이 위치해 있으며, 광안리 해수욕장, 해운대 해수욕장 등과 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 수영역 주변은 주거와 상업이 복합된 지역으로, 다양한 식당, 카페, 병원 등의 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과: 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 광안동 일대는 주거 및 상업시설이 밀집되어 있으며, 교육시설(학교), 편의시설(마트, 쇼핑몰), 교통시설(지하철역, 버스정류장) 등이 잘 갖추어져 있습니다. 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 상 특이사항

공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하기 위해 여러 부동산에 근저당이 설정되어 있을 수 있습니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 잠재적 위험 요소

채권 총액이 22억 원이 넘는 높은 금액이 등기되어 있어, 채무 규모가 상당한 점을 인지해야 합니다.

본 건물 내 일부 호실은 공동주택(다세대)으로 이용되고 있어, 실제 이용 상태와 공부상 용도(업무시설) 간의 차이 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 강지홍 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당받지 못할 경우 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 소재한 제이엠스카이 오피스텔 703호 경매 물건입니다. 부산지하철 2, 3호선 수영역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 감정가는 1억 8,500만원이나, 총 채권액이 22억 원을 초과하는 높은 금액임을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 강지홍 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 공동담보 물건이라는 점에서 추가적인 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 부산지하철 2, 3호선 수영역 도보권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 생활 인프라 우수: 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 접근이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 26.72㎡ (약 8.09평)의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 및 소규모 사업자 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 용도: 업무시설로 등록되어 있어 사업자 또는 1인 가구 수요를 공략하기에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 1억 8,500만원입니다. 인근 오피스텔들의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 유사 면적(약 26-30㎡)의 오피스텔들이 1억 7천만원에서 2억원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수할 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 185,000,000원

최근 시세 (추정): 170,000,000원 ~ 200,000,000원

보수적인 접근과 공동담보 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 경우, 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확하여 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 최신 시세 변동 추이 및 개별적인 자금 계획을 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.