나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [20] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

[blank]

[blank]

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (20)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 4층401호

* 용도: 다세대주택 (감정평가서 상 공동주택으로 분류)

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 6.92㎡ (약 2.09평)

* 토지지분: 6.9193㎡ (약 2.09평)

* 건물면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

* 건물지분: 18.01㎡ (약 5.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 문현새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

1.1. 입지조건

[blank]

[blank]

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 시내버스정류장 및 수영역 위치로 대중교통 편리.

1.2. 권리분석

[blank]

[blank]

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (2020.06.18.)

* 근저당권 (2020.06.18.) - 말소기준권리

* 근저당권 (2020.06.18.)

* 소유권이전 (2020.06.29.)

* 주택임차권 (2025.04.08.) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (2024.05.14.) - 말소 예정

* 근저당권부채권근질권설정 (2024.08.22.) - 말소 예정

* 압류 (2026.04.24.) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 2,220,000,000원

* 주요 권리 분석:

* 등기부상 모든 근저당권, 임의경매개시결정, 압류, 주택임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나 (등기부상 '나연재'로 주택임차권 설정됨)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-17

* 확정일자: 2023-03-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다. 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

[blank]

[blank]

* 건물 특징: 본 물건은 제이엠스카이 건물 내 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 일부 호실은 오피스텔로도 사용되는 복합 용도 건물입니다.

* 주변 시세:

* 부산 수영구 광안동 소재의 '명성마이빌'(2010년 건축, 전용면적 17.38㎡)이 2026년 7월 4일 25,000만원에 거래되었습니다. 이는 해당 면적(17.38㎡) 당 약 1,438만원/㎡ 수준입니다.

* 본 물건의 감정가는 19,200만원이며, 면적(18.01㎡) 당 약 1,066만원/㎡로, 주변 시세 대비 낮은 편입니다.

* 감정가와 유사한 면적의 실거래가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

[blank]

[blank]

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층 401호.

* 건물 상태: 외벽 치장석붙임 및 페인팅, 내벽 벽지 마감, 샷시창 구조.

* 내부 설비: 급배수, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차, 가스난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 이용 상태: 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중.

1.5. 잠재적 리스크

[blank]

[blank]

* 건물 노후도: 2020년 준공되어 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복합 용도: 업무시설과 공동주택이 혼합된 건물로, 공용 시설물 관리 등에서 다소의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 이해관계인: 대항력 없는 임차인이 거주 중으로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 본건으로부터 인접한 위치에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (주변은 일반적인 주거 및 상업지역으로 형성되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

[blank]

[blank]

* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이며 주변 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어 투자 매력이 있는 물건입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 거의 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 대항력 없는 임차인이 거주 중이므로, 명도 절차에 대한 면밀한 검토 및 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

[blank]

[blank]

* 우수한 입지: 지하철 수영역 초역세권으로 교통이 편리하며, 광안동이라는 지역적 이점이 있습니다.

* 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 소멸되는 권리: 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 임대 수요 확보가 용이한 소형 주거 공간입니다.

1.8. 예상 입찰가

[blank]

[blank]

* 감정가: 192,000,000원

* 주변 시세 분석: 유사 면적(17.38㎡)의 실거래가 250,000,000원

* 소멸되는 임차 보증금(120,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가와 우수한 입지를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 115% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.