나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [18] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59, 제이엠스카이 6층 603호

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (18)

건물명: 제이엠스카이

구분: 집합건물 (오피스텔)

사용승인일: 2020년 6월 3일

건축규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 6층

1.2. 면적

토지면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

토지 지분: 10.2656㎡ (약 3.11평)

건물면적 (전용면적): 26.72㎡ (약 8.08평)

건물 지분: 26.72㎡ (약 8.08평)

대지권 면적: 195.8㎡ (약 59.23평)

연면적: 877.38㎡ (약 265.53평)

1.3. 매각 정보

감정가: 185,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며, 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매신청

채권자: 문OOOOOO

경매 신청 구분: 부동산 임의경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 김해인 (마스킹: 김 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 7월 7일

확정일자: 2022년 6월 9일

배당신고일자: 2024년 6월 28일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

총 인수 보증금: 0원

해당 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

3.4. 권리분석 의견

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

건물이 위치한 광안동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 상권 활성화가 기대됩니다. 수영역을 중심으로 상업 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시세 동향 (참고)

주변 오피스텔의 평균 매매가는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,000만원 ~ 1,500만원 선으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(26.72㎡, 약 8.08평)을 고려할 때, 유사 면적대의 오피스텔은 약 8,000만원 ~ 1억 2,000만원 범위 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 장보기, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 홈플러스익스프레스 광안점 등 대형마트가 근거리에 위치합니다.

5.2. 교통 편의성

부산지하철 2, 3호선 수영역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

건물 인근에는 공동주택 및 근린생활시설이 있어 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 미배당 가능성

임차인 김 은 대항력이 없으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 명도 과정에서 일부 저항이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 용도 관련 주의

본건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 주거용으로 사용 시 세무상 불이익 또는 관련 법규 위반 소지가 있을 수 있으므로, 사용 목적을 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역의 검색 결과, 광안리 해수욕장 인근에서 해양 쓰레기 및 하수처리 과정에서 발생하는 황화수소 악취 문제가 언급된 바 있습니다. 다만, 본건 건물의 직접적인 인접성이나 영향 정도는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동, 수영역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 전용면적 26.72㎡(약 8.08평)의 적정 크기를 가지고 있으며, 채권자 외에는 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 교통, 편의시설 등 생활 여건이 양호하며, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 2, 3호선 수영역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축이라 하자 발생 가능성이 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 수익성 기대: 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

현재 유사 오피스텔의 시세 및 전용 면적(26.72㎡)을 고려할 때, 예상되는 시세 범위는 약 8,000만원 ~ 1억 2,000만원 선으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 감정가 1억 8,500만원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

시세 분석을 통한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 접근: 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 안전할 수 있습니다.

* 185,000,000원 * 0.7 = 129,500,000원

* 185,000,000원 * 0.8 = 148,000,000원

* 시세 반영: 현재 파악된 시세 범위(8,000만원 ~ 1억 2,000만원)를 고려하면, 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 권리관계 최종 확인, 임차인과의 협상 여부, 현 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.