나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [17] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 90-59번지에 위치한 제이엠스카이 5층 502호로, 다세대주택으로 이용중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 502호이며, 2020년 6월경 사용 승인되었습니다.

외벽은 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창 구조입니다.

전용면적은 18.15㎡ (약 5.49평)입니다.

총 23개 호실이 있으며, 이 중 3~5호, 8~11호, 15~17호, 20~21호 라인은 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용되고 있습니다.

2.2. 토지 정보

토지 면적은 6.97㎡ (약 2.11평)이며, 건물과 일괄 매각 대상입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

인접 도로상태는 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 193,000,000원입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 문현새마을금고입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

3.

3.1. 입지조건

본건은 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

다만, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 인접해 있어 지하철 이용객 및 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.

4.1. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 18일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 12억원)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 경매 신청으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(승계 전 양진지)가 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020년 7월 24일, 확정일자는 2020년 7월 9일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

대항력 있는 임차인이 없으므로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본 건은 보증금이 명확하고 대항력이 없어 해당되지 않습니다.

4.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존 등기일: 2020년 6월 18일 (주식회사제이엠스토리)

소유권 이전 등기일: 2020년 6월 29일 (우용길)

근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (12억원, 9억원) - 말소 예정

주택임차권: 양 (120,000,000원) - 전입 2020.07.24, 확정 2020.07.09 (말소)

임의경매 개시결정: 문현새마을금고 (1,037,827,470원) - 2024년 5월 14일 접수

압류: 수영세무서장 - 2026년 4월 24일 접수 (말소)

등기부채권 총액: 2,220,000,000원

5.

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 젊은 유동인구와 주거 수요가 꾸준히 있는 곳입니다.

수영역 초역세권은 아니지만, 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

다세대 및 오피스텔 등 소형 주거 시설이 많아 1인 가구 및 신혼부부 등의 수요가 예상됩니다.

5.2. 생활 정보

* 교통: 부산 도시철도 2, 3호선 수영역 인접, 시내버스정류장 다수 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 이용 편리

* 교육시설: 광안초등학교, 수영중학교, 부산수영구립도서관 등 인접

* 자연환경: 광안리 해수욕장, 수영강변 등 접근 용이

6.

6.1. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 2,220,000,000원으로 감정가(193,000,000원) 대비 현저히 높아, 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 문제 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 18.15㎡로 매우 협소하여 실거주 시 제약이 있을 수 있으며, 투자 시 임대 수익률 측면을 신중히 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 타 부동산의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 현재 정보상으로는 해당되지 않음)

7.

7.1. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 혼합된 건물이며, 전용면적 18.15㎡로 1인 가구 거주에 적합한 크기입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없는 것으로 판단됩니다.

최근 주변 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

다만, 높은 채권 총액, 협소한 면적, 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8.

8.1. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영역 인근의 광안동 주거 밀집 지역으로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가 및 시세가 높게 형성되어 있어, 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9.

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(17.38㎡ ~ 25.25㎡)의 다세대주택 실거래가는 248,000,000원에서 263,000,000원 사이로 확인됩니다.

본건 물건의 전용면적은 18.15㎡이며, 감정가는 193,000,000원입니다.

이는 최근 실거래가 평균(약 255,000,000원) 대비 약 24% 가량 낮은 수준입니다.

건축 연도(2020년) 및 면적(18.15㎡)을 고려했을 때, 현재 시세는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

본건의 감정가 193,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 고려할 때, 시세의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

또한, 권리 인수 금액이 없으므로 적극적인 입찰도 가능합니다.

따라서, 보수적으로는 감정가보다 10~15% 높은 수준인 210,000,000원 ~ 220,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

경쟁자 및 현장 시세 동향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.