나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [15] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재한 다세대주택으로, 경매 사건번호는 부산동부지원 2024타경104968 (15)입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (15)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

* 토지지분: 6.8770999999999995㎡ (약 2.08평)

* 건물면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

* 건물지분: 17.9㎡ (약 5.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 문현새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 시됩니다.

* 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 건물은 2020년에 사용승인을 받았습니다.

* 토지 이용 현황

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 을1번 근저당권(2020년 6월 18일 접수, 엠씨아이대부주식회사, 금1,200,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 본 건의 경우, 을1 근저당권 이하의 주택임차권(을2), 임의경매(갑3), 근질권(을1-4, 을1-6), 압류(갑4) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-06

* 확정일자: 2022-11-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다. 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 문제가 될 수 있으나, 본 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약

총 채권액은 2,220,000,000원으로 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(17.38㎡ ~ 21.45㎡)의 다세대주택은 25,000만원에서 26,300만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적은 17.90㎡ (약 5.41평)이므로, 현재 시세는 약 25,000만원 ~ 26,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 18,300만원으로, 현재 시세 대비 약 27% ~ 30% 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있습니다.

* 거래 동향

2026년 7월에 3건의 매매 거래가 있었던 것으로 보아, 해당 지역 내 다세대주택의 거래가 활발하게 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 다수 위치하여 장보기, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 편의성과 활동성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 지도 서비스 확인 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 상업 지역 특성상 일부 유흥업소 등이 인접해 있을 가능성은 있으며, 정확한 내용은 현장 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 22.2억원으로 감정가(1.83억원) 대비 현저히 높아, 경매 시 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인의 보증금이 1.2억원으로, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차에서는 인수되는 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 현저히 높은 주변 시세는 시세 차익에 대한 기대감을 높이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 상품으로 매우 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: "수영역" 도보 거리 역세권.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 높은 주변 시세.

* 권리 관계 명확: 낙찰자 인수 부담 없음.

* 활발한 거래량: 주변 지역 내 다세대주택 거래 활발.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(17.90㎡, 약 5.41평)과 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 시세(약 25,000만원 ~ 26,000만원)를 종합적으로 고려하였습니다. 감정가는 18,300만원으로 시세 대비 저평가된 상태입니다.

따라서, 시세 반영 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

(참고: 본 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.