나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [14] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 90-59번지(새주소: 부산광역시 수영구 수영로666번길 35)에 위치한 제이엠스카이 오피스텔 9층 901호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 06월 03일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 9층 건물에 해당합니다.

건물 총 연면적은 877.38㎡ (약 265.42평)이며, 건물 총 층수는 9층입니다.

건축물 표제부 상 본 건물이 속한 대지의 면적은 195.8㎡ (약 59.2평)입니다.

1.2. 토지 정보

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

토지 면적은 10.32㎡ (약 3.12평)이며, 토지 지분 역시 10.3156㎡ (약 3.12평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

토지 이용계획 상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 포함됩니다.

인접한 남측으로는 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지입니다.

1.3. 건물 정보

본건은 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다.

전용면적은 26.85㎡ (약 8.12평)이며, 건물 지분 역시 26.85㎡ (약 8.12평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

건축물대장상의 정보에 따르면, 해당 건물에는 총 11개 호실이 있는 것으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 본 건을 포함한 총 23개 호실이 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-도시형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 매각 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (14)

감정가: 186,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 문현새마을금고 (권리분석 내용 참조)

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도시계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 건축법에 따라 가로구역별 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 06월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권금액 1,200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 2,220,000,000원입니다.

본 경매 물건과 관련된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (주식회사제이엠스토리, 2020-06-18)

* 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 2020-06-18, 900,000,000원)

* 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 2020-06-18, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (우용길, 2020-06-29, 매매)

* 주택임차권 (박지은, 2024-10-28, 120,000,000원) - 말소 예정 (전입 2021-8-19, 확정 2021-8-3)

* 임의경매 (문현새마을금고, 2024-05-14, 1,037,827,470원) - 말소

* 근저당부채권근질권설정 (느티나무제이차유한회사, 2024-08-22) - 말소

* 압류 (수영세무서장, 2026-04-24) - 말소

3.2. 임차인 현황

확인된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 박 (주택도시보증공사 승계 전)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-19

* 확정일자: 2021-08-03

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위의 임차인(박 ) 및 채권자의 권리가 존재하며, 이러한 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 광안동 지역은 수영역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 홈플러스, 병원 (부산센텀병원, 좋은강안병원, 수영한서병원 등), 학교 (광안초, 덕문여고, 한바다중 등) 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 홈플러스 등 대형마트와 다수의 편의점, 금융기관(은행) 등이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 다양한 종류의 식당, 카페, 병원, 약국 등이 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 기타

부산 도시철도 2, 3호선 "수영역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

주변에 폭 6미터 도로가 있어 차량 접근도 원활한 편입니다.

부산광역시 수영구청, 행정복지센터 등이 인근에 위치해 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본건은 등기부 상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 또한 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

권리 분석 상 특별한 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 관련 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 임대 관례는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 임대 시 시세 파악 및 임대 전략 수립에 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

건축물대장 상 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)으로 이용 중인 호실이 혼재되어 있습니다. 본건(901호)은 업무시설(오피스텔) 용도로 파악되나, 집합건물 내 다양한 용도의 혼재는 간혹 관리에 어려움을 야기할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2, 3호선 수영역) 인접지로 교통 편리성이 우수합니다.

* 광안동 일대의 풍부한 상업 및 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다.

* 전용면적 26.85㎡ (약 8.12평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실수요자나 임대 사업자 모두에게 매력적입니다.

* 아파트와 달리 주택 수 포함 및 대출 규제에서 비교적 자유로워 투자 접근성이 좋습니다.

* 최근 부산 오피스텔 임대수익률이 상승하는 추세로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 제이엠스카이 오피스텔은 부산 지하철 2, 3호선 수영역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하며, 주변의 발달된 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부등본 상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다.

전용면적 26.85㎡의 오피스텔로서 1인 가구 실수요자뿐만 아니라 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게도 적합한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관련 상세 정보가 미상이라는 점과 건물 내 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있다는 점은 향후 세심한 확인 및 관리가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 오피스텔 시세는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리 관계가 깨끗하고 입지가 우수함을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없고, 제반 권리가 소멸되는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 178,000,000원에서 188,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 물건은 임대 관례가 미상이라는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

적정 입찰가: 182,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.