나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [13] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (13)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 8층803호

건물명: 제이엠스카이

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

건물면적: 26.72㎡ (약 8.08평) - 전용면적 기준

건물 공급면적: 명시되지 않음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재, 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사 근저당 (채권최고액 12억원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 엠씨아이대부주식회사 근저당 (12억원, 9억원)

* 윤 주택임차권 (보증금 1억 3천만원) - 대항력 없음, 말소기준권리보다 후순위로 판단됩니다.

* 문현새마을금고 임의경매개시결정 (10억 3천7백여만원)

* 느티나무제이차유한회사 근저당부채권근질권설정 (12억원)

* 수영세무서장 압류

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(승계 전 윤형수)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-24

* 확정일자: 2023-03-03

* 대항력: 없음.

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1억 3천만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로 예상됩니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 역세권에 위치하여 교통의 요지로서의 이점을 가집니다.

* 주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역 중 하나로, 유동인구가 많아 상권이 활성화되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2,3호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하여 주거와 업무를 병행하기에 좋은 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 부담이 높은 물건입니다.

* 건물 전체 호실 중 본건(803호) 외에도 다수의 호실이 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 이용되고 있어, 건물 관리 및 운영 관련하여 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 향후 건물 전체의 재건축, 리모델링 등과 관련하여 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구의 핵심 지역인 광안동, 수영역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 역세권이라는 지리적 이점과 주변의 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요인입니다.

* 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 주요 교통 요지인 수영역 인근에 위치하여 탁월한 접근성을 자랑합니다.

* 수익 잠재력: 풍부한 배후 수요와 상업 시설의 발달로 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 시세 상승 여력도 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 26.72㎡ (약 8.08평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 시장에서 경쟁력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 부산광역시 수영구 광안동 제이엠스카이 오피스텔의 전용면적 20~30㎡대의 유사 물건 시세는 약 1억 9천만원에서 2억 2천만원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 1억 8천 5백만원으로, 현재 시장 시세 하단에 비해 다소 낮은 수준입니다.

* 임차인 윤 씨는 대항력이 없어 보증금 1억 3천만원을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

* 주변 혐오시설 여부:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광안리 수변공원 인근에서 쓰레기 문제 및 악취 민원(황화수소)이 제기된 바 있으나, 이는 해수욕장 관련 사항으로 본건 물건의 직접적인 혐오시설과는 거리가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 상기 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합하면, 본 건은 현 시세 대비 저평가된 매력적인 물건으로 판단됩니다.

* 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 감정가보다 높게 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

* 현재 시세 하단인 1억 9천만원을 기준으로, 1억 9천 5백만원에서 2억 5백만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.