나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [12] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2024타경104968 (12)

소재지

부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 6층601호

용도

업무시설 (오피스텔)

감정가

186,000,000원

토지면적

10. 32㎡ (약 3.12평)

건물면적

26. 85㎡ (약 8.12평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

문현새마을금고

특이사항

공동담보 물건

건축물 정보

* 건물명: 제이엠스카이

* 주용도: 업무시설

* 총 층수: 9층

* 사용승인일: 2020년 6월 3일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 90-59번지, 제이엠스카이 6층 601호.

* 주변 환경: 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (1,200,000,000원) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사제이엠스토리 (2020-06-18)

* 소유권이전: 우용길 (2020-06-29)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2020-06-18, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2020-06-18, 900,000,000원)

* 주택임차권: 김한나 (2022-10-11 전입/확정, 120,000,000원) - 대항력 없음

* 임의경매개시결정: 문현새마을금고 (2024-05-14, 1,037,827,470원) - 본 건

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-22, 1,200,000,000원)

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-22, 1,200,000,000원)

* 압류: 수영세무서장 (2026-04-24)

* 등기부채권 총액: 2,220,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전: 김한나)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-10-11

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 늦게 설정된 주택임차권(김한나)은 대항력이 없어 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 광안동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 단독주택, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 있어 지역 내 수요가 꾸준합니다.

* 교통 환경: 지하철 2, 3호선 수영역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 해당하여 교통이 매우 편리합니다. 이는 임대 및 실거주 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 상업 시설: 건물 인근으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활하기에 편리한 환경입니다.

* 건물 구성: 본 건물(제이엠스카이)은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 혼합된 건물로, 다양한 형태의 주거 및 업무 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 인근에 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 교통 편의: 수영역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 광안대로 등 주요 도로망 접근성도 우수하여 부산 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 의료 등 다양한 생활 편의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 수영초등학교, 부산수영중학교, 부산외국어고등학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 유동인구 및 차량 통행으로 인한 소음 등이 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 22억 2천만원으로 감정가 1억 8천6백만원에 비해 매우 높습니다. 이는 여러 차례 유찰 가능성을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 복합 건물 용도: 건물 내에 업무시설(오피스텔) 외에 공동주택(다세대) 용도의 호실도 존재하여, 건물 관리에 대한 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다. (본건 601호는 업무시설(오피스텔)입니다.)

* 권리 관계 복잡성: 다수의 근저당권, 근질권, 압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년에 신축된 건물이라 시설의 노후도는 적을 것으로 예상됩니다. 수영역을 중심으로 한 뛰어난 교통과 생활 편의 시설은 장점입니다. 하지만, 높은 채권 총액과 다수의 권리 설정으로 인해 경매 절차가 복잡하고, 향후 유찰 가능성이 높은 물건입니다. 낙찰 후 추가적인 명도나 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 투자를 결정하기 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 시세, 임대 수요 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 광안리 해변 등 주요 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2020년 완공된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 예상 입찰가 가능성: 높은 채권 총액으로 인한 다수 유찰 시, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 매수할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 임대 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상되어, 임대 수익형 투자로도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현재 시세를 정확히 산정하고 예상 입찰가를 제시하는 데 한계가 있습니다. 실제 예상 입찰가는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 매물 시세, 건물 상태, 임대 수요, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 186,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 현 시세 분석 필요:

* 본건과 동일 건물(제이엠스카이) 내 다른 호실의 매매 및 임대 시세 조사.

* 인근 유사 면적 및 조건의 오피스텔의 최근 6개월~1년 이내 실거래가 및 현재 호가 조사.

* 수영역 역세권 오피스텔의 평균 임대수익률 등 투자 수익성 분석.

* 예상 입찰가 산정 전략:

* 본건은 채권 총액이 감정가보다 월등히 높아 다수 유찰 가능성이 높습니다.

* 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 초기 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 주변 시세에 따라 크게 달라집니다.

* 만약 주변 시세가 감정가 수준이거나 그 이상이라면, 유찰 횟수가 많아지더라도 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 후에 결정하는 것이 현명합니다.

* 추정 범위 (참고용, 실제 조사 필수): 감정가의 70% ~ 80% (약 1억 3천 2백만원 ~ 1억 4천 8백만원) 선에서 시작하여, 실제 현장 조사 및 시세 분석 결과를 반영하여 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.