나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [11] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

건물면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOO (문현새마을금고)

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용 중임. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 06월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(금1,200,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-15

* 확정일자: 2020-09-02

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원이 있으나 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이엠스토리 (2020-06-18)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2020-06-18, 말소기준권리)

* 소유권이전: 우용길 (2020-06-29)

* 주택임차권: 김다슬 (2024-01-09, 말소)

* 임의경매: 문현새마을금고 (2024-05-14, 말소)

* 압류: 수영세무서장 (2026-04-24, 말소)

등기부채권 총액은 2,220,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래가에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 부산 수영구 광안동 147-16번지 명성마이빌 (17.38㎡) 2026년 7월 4일 250,000,000원 거래. (면적당 약 4,354,071원/평)

* 부산 수영구 광안동 179-3번지 다온 (25.25㎡) 2026년 7월 2일 248,000,000원 거래. (면적당 약 2,972,874원/평)

* 부산 수영구 광안동 188-2번지 좋은보람 (21.45㎡) 2026년 7월 1일 263,000,000원 거래. (면적당 약 3,716,343원/평)

본건(17.90㎡)은 면적이 유사한 명성마이빌 거래가격을 참고할 때, 시세는 약 235,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 191,000,000원 대비 시세는 약 23% 가량 높게 형성되어 있으나, 감정가가 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 부산도시철도 2,3호선 수영역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 주거시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육시설: 수영초등학교, 부산수영고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 수영구보건소 등 지역 의료시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 인근에 망미공원 등이 위치하여 주거 쾌적성을 더합니다.

* 주변 반경 내 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

6.2. 건물 상태

건축물 정보상 2020년 6월 3일 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나 구체적인 건물 노후도 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한

도시지역, 준주거지역, 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 유사 면적의 거래가격을 고려할 때 시세보다 낮은 감정가로 인해 경쟁 입찰이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2,3호선 수영역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 안전한 권리 취득 가능.

* 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 소형 평형: 1~2인 가구의 실수요 또는 임대 수익용으로 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원이며, 주변 유사 면적의 최근 실거래가격을 고려할 때 시세는 약 235,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수되는 권리 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없는 점을 감안하면, 감정가 대비 105% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.