나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [8] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 184,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.92㎡ (약 2.09평)

토지 지분: 6.9193㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물 지분: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 2층 201호

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권을 기준으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 후순위 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전 허민영)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-26

확정일자: 2020-10-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 권리분석 종합 의견

등기부상 별도의 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광안동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 부산도시철도 "수영역"이 위치하여 유동인구가 있는 지역이며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산도시철도 2,3호선 "수영역" 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통망이 우수합니다.

5.2. 교육 및 기타

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 교육 시설 및 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 생활에 필요한 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 상태

감정평가서상 건물 구조 및 마감재에 대한 정보는 있으나, 구체적인 건물 관리 상태 및 노후도에 대한 상세 정보는 부족합니다. 낙찰 후 별도의 점검이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

본건은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 줄 수 있으므로, 임대 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동, 수영역 역세권에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 18.01㎡(약 5.45평)의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 임대 수요에 적합할 수 있습니다. 교통이 편리하고 주변 환경이 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정가는 1억 8,400만원이나, 최근 유사 면적의 실거래 사례가 2억 5,000만원 수준으로 파악되어 시장 가치는 더 높을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 소형 면적(약 5.45평)으로 1인 가구 및 소형 임대 수익형 부동산으로 투자 가치가 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있으며, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리상 특별한 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 면적 및 입지가 유사한 "명성마이빌"(17.38㎡, 3층)이 2026년 7월 4일 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 4,750,000원/평의 시세로 볼 수 있습니다.

본건의 전용면적은 18.01㎡(약 5.45평)이며, 감정가는 184,000,000원입니다.

최근 실거래가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 250,000,000원 내외로 판단됩니다.

인수되는 보증금(0원)이 없으므로, 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권유합니다.

* 본 입찰가는 주변 시세, 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 유사 물건의 최근 거래가가 감정가를 상회하므로, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 입찰가가 상승할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.