나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [10] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (10)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 문

* 감정가: 193,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

* 토지 지분: 6.9731㎡ (약 2.11평)

* 건물면적: 18.15㎡ (약 5.50평)

* 건물 지분: 18.15㎡ (약 5.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 제이엠스카이

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층 (본건 4층)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2020년 6월 3일

* 주용도 (건축물대장): 업무시설 (단, 본건은 다세대주택으로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1-1, 12억 원)

* 본건 경매 개시일: 2024년 5월 14일 (갑3, 문현새마을금고 임의경매)

* 말소될 권리: 을1-1, 을1-2 근저당권, 을2 주택임차권, 을1-4, 을1-6 근질권, 갑4 압류 등 다수

* 총 채무액: 약 22억 원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전 고 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2022년 10월 31일

* 확정일자: 2022년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선순위 권리(근저당 등)는 모두 경매로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 현황

* 본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 및 상업/주거 혼합 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.2. 최근 실거래 사례 분석

* 인근 유사 면적의 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 17.38㎡(명성마이빌) 25,000만원 (약 1,438만원/㎡)

* 2026년 7월, 25.25㎡(다온) 24,800만원 (약 982만원/㎡)

* 2026년 7월, 21.45㎡(좋은보람) 26,300만원 (약 1,226만원/㎡)

* 본건(18.15㎡)은 비교적 작은 면적이지만, 2020년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 최근 거래된 유사 면적의 가격대를 참고할 수 있습니다.

4.3. 현재 시세 추정

* 본건의 감정가는 193,000,000원(약 1,063만원/㎡)입니다.

* 최근 실거래 사례들을 볼 때, 감정가 대비 시세는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 유사 면적의 평균적인 가격 형성 추세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 부산도시철도 2,3호선 수영역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 주변에 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물이 위치한 광안동은 해운대 및 센텀시티 접근성이 좋으며, 부산의 주요 상권 및 관광지와 연계가 좋습니다.

5.2. 건축 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 치장석붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 급·배수, 위생, 화재 탐지, 승강기, 주차, 가스 난방 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로 최종 권리 분석이 중요합니다.

6.2. 건물 용도 관련 이슈

* 건축물대장상 주용도는 '업무시설'이나, 본건은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도 불일치로 인해 향후 매각 또는 담보 대출 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* "공동담보" 물건으로, 감정가 대비 채무 총액이 매우 높게 설정되어 있습니다.

* 소형 면적(약 5.5평)으로, 특정 수요층에게만 적합할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 부산 수영구 광안동 수영역 인근에 위치한 역세권 소형 다세대주택입니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 단, 건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 이용 용도(다세대주택)의 차이가 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7.2. 투자 가치

* 역세권 소형 주거 상품으로서 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역 도보 거리로 교통 편리성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성 낮고 유지관리 용이합니다.

* 권리 무하자: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요층에게 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 면적은 18.15㎡(약 5.50평)입니다.

* 감정가: 193,000,000원

* 주변 실거래가 및 본건의 신축 연식, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원으로 추정됩니다.

* 경매 당일 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 약 202,000,000원 ~ 221,000,000원을 시작으로, 경쟁 상황을 고려하여 상향 조정하는 것을 권장합니다.

* 본 입찰가 산정은 제시된 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 실시간 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.