나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [9] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 부산동부지원 2024타경104968 (9)입니다.

소재지는 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 3층 301호입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 전체적으로는 업무시설과 공동주택이 혼재된 집합건물입니다.

감정가는 192,000,000원입니다.

건물면적은 18.01㎡ (약 5.45평)이며, 토지지분은 6.9193㎡ (약 2.09평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(이진관), 임의경매 개시결정(문현새마을금고) 및 이에 따른 후속 권리들이 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(승계 전 이진관)가 보증금 120,000,000원에 차임 없이 거주 중이나 대항력은 없습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

공동담보로 진행된 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

수영역 인근으로 유동인구가 꾸준히 있으며, 상권 또한 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물 내에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 공존하고 있어 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다.

1.4. 생활정보

대중교통으로는 부산도시철도 2, 3호선 수영역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

차량 이동 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물이 포함된 제이엠스카이 건물은 건축물대장상 주 용도가 업무시설로 되어 있으나, 본건 301호는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중입니다. 건축물대장과의 실제 이용 현황 차이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

총 채권액이 약 22.2억원으로 감정가 1.92억원에 비해 현저히 높아, 채권자들의 손실이 예상되는 상황입니다. 이는 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 시사하기도 합니다.

주변 지역에 대한 종합적인 검색 결과, 명확하게 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 유해 시설이나 소음, 악취 등 생활에 불편을 줄 수 있는 요소가 있는지 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 제이엠스카이 건물 내 다세대주택 경매 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적고, 임차인의 대항력도 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

건축물 용도의 혼재 및 높은 채권 총액은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

주변의 최근 실거래가격을 바탕으로 합리적인 투자 판단이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

수영역 초역세권의 편리한 교통망을 누릴 수 있는 입지입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

건물의 최신 준공연도(2020년)는 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택들이 2.48억원에서 2.63억원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 18.01㎡ (약 5.45평)이며, 감정가는 192,000,000원입니다.

최근 거래된 명성마이빌(17.38㎡, 250,000,000원)의 평당 단가(약 1438만원/㎡)와 본건 면적(18.01㎡)을 적용하면 약 259,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

또한, 다온(25.25㎡, 248,000,000원)의 평당 단가(약 982만원/㎡)를 적용하면 약 176,890,000원, 좋은보람(21.45㎡, 263,000,000원)의 평당 단가(약 1226만원/㎡)를 적용하면 약 220,821,000원 수준입니다.

신축 연식과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가 1.92억원은 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 시세 및 본건의 장점을 고려하여, 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.