나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [7] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 7층 702호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경104968 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 183,000,000원이며, 토지 면적은 10.17㎡(약 3.08평), 건물 면적은 26.46㎡(약 8.00평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 문현새마을금고이며, 공동담보 물건입니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산 도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 1,200,000,000원)입니다.

총 등기부채권액은 2,230,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(성도규)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-11

확정일자: 2023-06-16

대항력: 없음

* 주택도시보증공사(승계인 황희지)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-11

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 성도규

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-13

배당신고일자: 2023-09-11

대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 지하철 2, 3호선 수영역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수한 편입니다.

주변에 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소형 오피스텔과 도시형 생활주택이 함께 있는 복합 건물로, 다양한 형태의 거주 수요가 존재합니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2, 3호선 수영역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설이 파악되지 않았습니다. 다만, 유흥업소 등이 혼재될 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 22.3억 원에 달하여, 낙찰가 산정에 부담이 될 수 있습니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인은 없으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 용도: 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있어, 주거용으로 사용 시 관련 법규 및 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 수영역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상되나, 채무 총액이 상당한 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

권리상 문제는 없어 보이나, 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역(2,3호선) 도보권으로 최상의 교통 편의성을 제공합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 소형 오피스텔이라는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용 26㎡ 내외)의 오피스텔은 현 시세 기준 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가는 183,000,000원으로 시세 대비 높게 책정되었습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시세 및 경매 낙찰률 등을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.