나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [6] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 90-59번지에 위치한 제이엠스카이 7층 701호 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경104968 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 186,000,000원입니다.

토지 면적은 10.32㎡ (약 3.12평)이며, 건물 면적은 26.85㎡ (약 8.12평)입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 문현새마을금고입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 6월 3일 사용승인을 받은 9층 건물입니다.

주용도는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 2,220,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 및 3호선 환승역인 수영역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

수영역이 인접해 있어 부산 시내로의 이동이 수월한 교통의 요지입니다.

건물은 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(52m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(금1,200,000,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자는 문현새마을금고이며, 임의경매개시결정은 2024년 5월 14일에 이루어졌습니다.

등기부상 말소 예정인 다수의 근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 압류 등이 존재합니다.

임차인 하미리 씨가 존재하나, 전입일자(2023-08-04)가 말소기준권리보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 확정일자(2021-07-20)가 전입일자보다 앞선 점은 특이사항이나, 대항력 없음으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

수영역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 편의를 누릴 수 있습니다.

광안동 및 수영역 인근은 부산의 대표적인 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

주변에 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 2, 3호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 건물 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사, 은행 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 공동주택 및 단독주택과 함께 다양한 편의시설이 공존하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

주변에 수영강, 광안리 해수욕장 등 여가 및 휴식 공간 접근성도 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물이 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 장기적으로는 건물 관리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

오피스텔 시장의 임대료 변동성 및 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 하미리 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구의 핵심 상업 및 교통 요지인 수영역 인근에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 부담은 없으며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

단, 공동담보 물건이라는 점과 채권 총액이 높다는 점은 경매 진행 과정을 면밀히 주시해야 할 필요가 있습니다.

업무시설(오피스텔)로서 임대 수익 또는 실거주 목적으로 접근하기에 매력적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 부산도시철도 2, 3호선 수영역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성과 배후 수요 확보.

신축급 건물: 2020년 준공으로 깔끔한 상태 유지 및 향후 건물 관리 용이성.

지역적 가치: 부산 수영구의 핵심 지역으로서 꾸준한 수요와 가치 상승 잠재력.

명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

감정가: 186,000,000원

건물 전용면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지 지분 면적: 10.3156㎡ (약 3.12평)

총 면적: 37.17㎡ (약 11.24평)

부산 수영구 광안동 제이엠스카이 오피스텔 및 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 600만원 ~ 700만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이에 따라 본건(전용 8.12평)의 시세는 대략 170,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

제시된 감정가 186,000,000원은 이러한 시장 시세 범위 내에 있으며, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

본 물건은 입지가 우수하고 권리 관계가 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

감정가 수준에서 낙찰받거나, 시장 시세를 반영하여 감정가보다 다소 높게 입찰하는 전략이 필요할 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 186,000,000원 ~ 204,600,000원 범위에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 성공적인 취득을 위해 198,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.