나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [5] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (5)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 문현새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 6.92㎡ (약 2.09평)

* 건물면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59, 제이엠스카이 5층 501호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 현황 및 등기부상 다세대주택으로 표기됨)

* 건축년도: 2020년 6월 3일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2, 3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2, 3호선 "수영역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리는 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 임차권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 건물 용도 관련: 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 현황 및 등기부상 '공동주택(다세대-도시형:단지형)'으로 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 박 임차인은 2022년 8월 2일 전입, 2022년 7월 18일 확정일자를 받았으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 관련 주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 배당 여부를 확인해야 하며, 보증금액이 확정되어 있어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 본 건은 인수되는 임차인 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 수영역을 중심으로 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 다세대주택 및 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 최근 3년간 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 17.38㎡ ~ 25.25㎡ 기준으로 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

* 본 건의 전용면적은 18.01㎡로, 최근 거래 사례 중 17.38㎡의 명성마이빌(250,000,000원)과 유사한 면적입니다.

* 이를 바탕으로 평당 시세는 약 1,200,000원 ~ 1,400,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 192,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부산도시철도 2, 3호선 수영역이 인접하여 부산 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 건물 설비

* 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 가스난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼재 가능성

* 건축물대장상 본 건 건물의 주요 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, '공동주택(다세대-도시형:단지형)'으로도 분류되어 있어 복합 용도의 건물일 가능성이 있습니다. 이는 향후 건물 관리 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 부산 수영구의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하며 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 건물 용도 표기상의 차이점과 소형 면적이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 (수영역 인접)

* 명확한 권리 관계 및 인수되는 권리 없음

* 시세 대비 낮은 감정가

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자 적합

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

* 주변 유사 면적(17.38㎡~21.45㎡) 다세대주택의 최근 매매가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준입니다.

* 본 건의 전용면적 18.01㎡를 고려할 때, 현재 시세는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원으로 판단됩니다.

* 이는 본 건의 감정가 192,000,000원보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 192,000,000원을 기준으로 시세 대비 낙찰가를 산정합니다.

* 현재 시세를 반영하고 경쟁을 고려하여, 감정가 대비 10% ~ 20% 높은 수준인 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.