나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [4] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 3층303호 (신주소: 부산광역시 수영구 수영로666번길 35)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 및 주의사항에는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 명시되어 있어 용도 혼재 가능성 확인 필요)

감정가: 191,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문현새마을금고

1.2. 면적

토지면적: 6.88㎡ (약 20.81평)

토지 지분: 6.8770999999999995㎡ (약 20.80평)

건물면적 (전용면적): 17.90㎡ (약 5.41평)

건물 지분: 17.9㎡ (약 5.41평)

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 건물

해당 호수: 3층 303호

준공일자: 2020년 6월 3일 (사용승인일 기준)

총 세대수 (건물 전체): 11호 (업무시설 11개, 다세대 12개로 복합 용도 추정)

1.4. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1-1, 채권액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰자는 매각으로 인해 위 권리들을 포함한 대부분의 권리를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

* 을1-(1) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 을1-(2) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 900,000,000원)

* 을2 주택임차권 (박신영, 116,000,000원) - 대항력 없음으로 인수 부담 없음

* 갑3 임의경매개시결정 (문현새마을금고, 1,037,827,470원)

* 을1-4, 을1-6 근저당권부채권근질권설정 (느티나무제이차유한회사)

* 갑4 압류 (수영세무서장)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 및 임차인 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-24

* 확정일자: 2023-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 구체적인 계약 내용을 추가 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 약 2,216,000,000원 (근저당권, 근질권, 임의경매 등)으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 본 건 건물이 공동담보로 제공되었음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 광안동 및 수영역 인근은 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 수영역을 중심으로 대중교통의 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 17.38㎡의 '명성마이빌'이 2026년 7월 4일 25,000만원에 거래되었습니다. 전용면적 25.25㎡의 '다온'은 2026년 7월 2일 24,800만원, 전용면적 21.45㎡의 '좋은보람'은 2026년 7월 1일 26,300만원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 면적(17.90㎡)의 '명성마이빌'의 거래가격을 고려할 때, 현재 시세는 약 25,000만원 내외로 추정됩니다. [cite:json]

4.3. 건물 용도 혼재

제이엠스카이 건물은 업무시설과 공동주택(다세대-도시형:단지형)이 혼재된 복합 용도의 건물로 파악됩니다. 본건(303호)은 공동주택으로 이용되고 있으며, 이는 다양한 임차 수요를 유치할 수 있는 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

수영역(2, 3호선) 역세권에 위치하여 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 광안리 해수욕장, 광안대교, 민락수변공원 등 관광 명소가 인접해 있어 문화 및 여가 활동에 용이합니다. 인근에 다양한 상업 시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주거단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 역세권이라는 입지 특성상 상업 시설 이용객의 유동성이 높은 편입니다.

5.3. 교육 및 의료시설

가까운 거리에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 종합병원 및 의원은 차량으로 이동 가능한 거리에 분포하고 있습니다.

5.4. 주변 환경

수영역 인근 지역은 최근 트렌디한 카페와 맛집들이 많이 생겨나면서 젊은 층에게 인기가 높은 지역으로 부상하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 본건의 '용도' 정보는 '다세대주택'으로 표기되어 있습니다. 이는 향후 건축물 용도 관련 민원 또는 행정 조치의 대상이 될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 박 씨는 대항력이 없으나, 보증금 116,000,000원이 존재합니다. 차임이 0원으로 기재된 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 소지를 배제할 수 없습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상의 총 채무액이 22억 원 이상으로 매우 높아, 공동담보로 제공된 다른 물건과의 연관성 및 채무 변제 구조에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

6.4. 소음 및 환경 시설

현재까지 검색된 정보만으로는 본건 인근에 악취, 소음, 유해 물질 배출 등 직접적인 혐오시설(예: 하수처리장, 소각장, 대규모 공장 등)이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 민락수변공원 등 공공장소에서 쓰레기 무단 투기 및 관리 문제로 인해 일시적인 환경 문제가 발생한 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구의 핵심 지역인 수영역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 최근 시세 상승 추세를 보이는 지역에 자리하고 있습니다. 신축 건물에 속하며, 아파트형 빌라(도시형 생활주택)로서 수요층이 확보될 가능성이 높습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성, 임차인의 특이 계약(차임 0원) 및 명도 부담, 그리고 매우 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 시장 가격 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있으나, 투자 결정 시 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수영역 초역세권, 광안동 중심 지역에 위치

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성 우수, 주변 편의시설 풍부

* 최신 건축물: 비교적 신축 건물로 주거 쾌적성 확보

* 시세 차익 기대: 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮아 낙찰 후 시세 차익 가능성 높음

* 권리 관계 양호: 낙찰 시 인수되는 권리가 없는 깨끗한 권리 상태

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(17.90㎡)과 유사한 면적(17.38㎡)의 인근 '명성마이빌' 호실이 2026년 7월 25,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 25,000만원 이상으로 추정됩니다. [cite:json]

감정가 191,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 다만, 인수 부담이 없고 건물이 신축에 가깝다는 점을 고려하여, 권리 분석상 특이사항(예: 임차인 차임 0원 계약) 및 건물 용도 불일치 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 사이를 목표로 하되, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 정도를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.