나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [3] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문현새마을금고 (문OOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 2층202호

건물명: 제이엠스카이

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 202호

총 층수: 9층 (지하 1층 포함)

해당 층: 2층

건축 연도: 2020년 6월 사용승인 (2018년 6월 건축허가)

감정가: 186,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.97㎡

토지분: 6.9731㎡

건물면적: 18.15㎡

건물분: 18.15㎡

(참고: 18.15㎡는 약 5.49평입니다.)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보 물건입니다.

해당 물건은 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기부상 용익물권(전세권, 임차권 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 별도 명시된 지상권 등은 인수될 수 있으나, 본건에는 해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 권오동 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-15

* 확정일자: 2022-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 약 2,220,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 광안동은 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 수영역 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 전용면적 기준 시세는 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (17.38㎡, 3층): 약 250,000,000원 (평당 약 47,619,048원)

* 다온 (25.25㎡, 4층): 약 248,000,000원 (평당 약 32,450,000원)

* 좋은보람 (21.45㎡, 2층): 약 263,000,000원 (평당 약 40,524,000원)

위 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(18.15㎡, 약 5.49평)의 경우 평당 평균 약 40,197,683원을 적용하면 시세는 약 220,685,000원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가(186,000,000원)는 이러한 시세 대비 약 15.7% 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 수영역 인근에 위치하여 부산도시철도 2,3호선 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

비록 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건물 노후화

건축 연도가 2020년으로 비교적 최신 건물이지만, 장기적으로 건물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역적 하락세 등 거시경제 변수에 따른 자산 가치 변동 위험이 존재합니다.

6.4. 소형 면적의 제약

전용면적 18.15㎡는 1인 가구 또는 소형 사무실 용도로는 적합하나, 활용도가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동, 수영역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 소형 면적이라는 점과 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수영역 역세권 입지로 탁월한 교통 편리성.

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자 인수 부담 없음.

* 업무시설 및 주거시설 혼합 지역으로 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원이며, 유사 면적의 인근 다세대주택 시세는 평당 약 3,245만원 ~ 47,619만원 수준입니다. 본건의 전용면적(18.15㎡, 약 5.49평)을 고려할 때, 시장 가치는 약 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 대항력 없는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

투기 및 경쟁 정도, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.