나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104968 [2] 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치
하는 제이엠스카이 8층 802호 외 22개호(총 23개호)로서 부근은 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 802호 외 22개호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등 마감
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2), (6,7), (12-14), (18-19), (22-23): 업무시설(오피스텔).
기호(3-5), (8-11), (15-17), (20,21): 공동주택(다세대-도시형:단지형).

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 가스난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택
(다세대-도시형:단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산동부지원 2024타경104968 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 90-59 제이엠스카이 8층801호

건물명: 제이엠스카이

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 186,000,000원

토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

건물면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2,3호선 "수영역" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2,3호선 "수영역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (1,200,000,000원)입니다. 경매 신청 채권(문현새마을금고) 및 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-23

* 확정일자: 2022-08-01

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,220,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 90-59번지 일대는 부산도시철도 2,3호선 수영역을 중심으로 형성된 복합 상권입니다. 역세권 지역으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 특히, 역 주변으로는 각종 상점, 식당, 카페, 금융기관 등이 밀집해 있어 편리한 비즈니스 및 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

건물 내에는 급·배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 주차 설비, 도시가스 보일러를 이용한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있어 일반적인 오피스텔의 편의시설을 제공합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 부산도시철도 2,3호선 수영역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 상업시설: 역 주변 및 근린 지역에 상점, 식당, 은행 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조 9층 건물 내 8층에 위치하며, 일반적인 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 구조로 되어 있습니다. 별다른 구조적 문제점이나 특이사항은 감정평가 요약에서 발견되지 않았습니다.

6.2. 기타 특이사항 및 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 특이사항으로는 공동담보 물건이라는 점이 있으며, 이는 매각 진행 시 배당 순위에 영향을 줄 수 있으나 본 건에서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 주의사항으로 업무시설(오피스텔)임이 명시되어 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 현황 조사 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있거나 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 역세권인 수영역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 오피스텔로서의 활용도가 높으며, 현재 임차인은 대항력이 없어 매수인의 부담이 없습니다. 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 투자가 가능하다는 점에서 주목할 만합니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 높아 경매 절차의 복잡성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산도시철도 2,3호선 수영역 도보권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 임대수요: 역세권 오피스텔로서 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계 분석: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 낙찰 후 권리 인수 위험이 없습니다.

* 사통팔달 교통: 수영역을 중심으로 부산 시내외 어디든 이동이 용이한 교통 요지입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(26~30㎡)의 오피스텔이 부산 수영구 광안동 및 인근 지역에서 현재 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이에 거래되고 있습니다. 감정가는 1억 8천 6백만원으로, 이는 현재 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 감정가 1억 8천 6백만원으로 평가되었으며, 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 추가적인 금전적 부담은 없는 상태입니다. 현 시세와 감정가, 그리고 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 1억 7천 5백만원에서 1억 9천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 1억 7천 5백만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.