나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경496 [5] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층140호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

판매시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

판매시설(소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경496 (5)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3, 광장아울렛 1층 140호

1.3. 용도

근린상가. 다만, 건축물대장 상 주요용도는 '자동차관련시설'로 기재되어 있어, 실제 이용 현황(판매시설/소매점)과의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 감정가

386,000,000원

1.5. 면적

* 토지: 75.23㎡ (약 22.76평)

* 건물: 57.60㎡ (약 17.42평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 소재 '정관초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트 단지 등으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 북서측, 남서측, 남동측으로 중로(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 북동측으로는 보행자 전용도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류, 중로 2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 말소기준권리(을2, 2012-03-15, 새중앙새마을금고 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면, 현존하는 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 곽

보증금: 27,000,000원

차임: 650,000원

전입/사업일자: 2020-11-05

확정일자: -

배당신고일자: 2025-04-21

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 650,000원

전입/사업일자: 2022-11-14

확정일자: 2024-07-24

배당신고일자: 2025-04-30

대항력: 없음

* 임차인: 동백타로

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2019-02-25

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업일자: -

확정일자: -

배당신고일자: 2025-04-21

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 35,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2023-04-30

확정일자: 2024-02-19

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

광장아울렛은 다양한 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 등이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 이는 해당 상권이 활성화되어 있음을 시사하며, 잠재 고객 유입에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에는 아파트 단지들도 많아 배후 수요 또한 확보되어 있습니다.

4.2. 주요 업종 및 이용 현황

본 물건의 현재 이용 현황은 '판매시설(소매점)'입니다. 인근 상권은 소매점, 식당, 서비스업 등 다양한 업종이 혼재되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 기장군 내에서 소각장 건립 관련 이슈가 일부 보도된 바 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

'정관초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 또한, 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 시내버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 문제

가장 중요한 리스크 요인은 건축물대장상의 주요 용도가 '자동차관련시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '판매시설(소매점)'로 이용 중이라는 점입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 영업 정지, 원상 복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 담보 대출 실행 시에도 제약을 받을 수 있는 중대한 사안입니다. 낙찰 후 반드시 관련 법규 및 행정기관과의 확인 절차가 필요합니다.

6.2. 중복 병합 및 공동 담보

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보상으로는 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.3. 임대차 정보 불확실성

전체 임차인이 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 일부 임차인의 경우 전입일자 또는 확정일자 정보가 누락되어 있어, 배당 신고 내역 등을 통해 권리관계를 최종적으로 재확인할 필요가 있습니다. (다만, 제공된 정보상으로는 모두 대항력이 없어 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 주요 상업 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성, 주변 편의시설, 배후 주거단지 등 긍정적인 요소를 다수 갖추고 있습니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점은 매력적인 부분입니다.

그러나 가장 큰 문제는 건축물대장상의 용도(자동차관련시설)와 실제 이용 현황(판매시설/소매점)이 일치하지 않는다는 점입니다. 이는 행정 처분 및 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있는 핵심적인 리스크이므로, 입찰 전 반드시 관련 지자체(기장군청)에 문의하여 정확한 용도, 위반 건축물 여부, 관련 법규 등을 상세히 확인해야 합니다.

이러한 용도 불일치 문제를 명확히 해결할 수 있다는 전제 하에, 향후 상권 발달에 따른 임대 수익 창출 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건 및 개발 가능성: 정관읍은 지속적으로 성장하는 지역으로, 상권 발달 잠재력이 있습니다.

* 모든 임차인의 '대항력 없음': 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적고, 임대차 관계를 재구성하기 용이합니다.

* 인수되는 권리 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 용도 불일치 문제를 해결하고 정상적인 상가로 운영이 가능하다면, 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 386,000,000원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 해당 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 점을 고려하여 결정해야 합니다.

* 용도 불일치 문제의 해결 가능성 및 예상 비용

* 현재 상권 상황 및 향후 전망

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향

* 명도 및 행정 절차에 소요될 시간 및 비용

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 용도 불일치 리스크를 감안하여, 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 기장군청 건축과 등을 통해 용도 관련 사항을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감내 수준을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 70~80% 수준에서 감정가를 보수적으로 평가하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.