나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경496 [4] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

판매시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경496 (4)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층 203호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 25.80㎡ (약 7.8평)

건물면적: 84.00㎡ (약 25.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 근린생활시설(소매점)로 이용중임.

2.2. 입지조건

위치: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층 203호

주변 환경: '정관초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지 이용: 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장시설 등의 부지로 이용되고 있습니다.

도로 접근성: 본건 건물은 북서측, 남서측, 남동측으로 중로에 접하며, 북동측으로는 보행자 전용도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

2.3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2012년 7월 27일 접수된 새중앙새마을금고 근저당권(162,000,000원)으로, 본 매각으로 인해 모든 을구 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구 권리: 소유권 보존 및 이전 등기와 함께 신용보증기금, 새중앙새마을금고, 부산은행, 부산신용보증재단, 기장군의 가압류 및 압류, 그리고 임의경매 개시 결정 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 511,753,750원

임차인 현황:

* 임차인: 권

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2021-10-08

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-16

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-20

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

물건명세서 참고: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요 정보 없음)

2.4. 상권분석

주변 환경: 본건이 소재한 롯데타워 주변은 다양한 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

건물 정보: 롯데타워는 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물이며, 본건은 2층 203호에 위치합니다. 주 용도는 제1종근린생활시설로, 다양한 소매점이나 서비스업종이 입점하기에 적합합니다. (준공: 2012년 7월)

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업 활동의 중심지로서의 가치가 높습니다.

전반적인 상권: 지역 주민 및 상업 시설 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리한 상권입니다.

2.5. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에 정관초등학교가 위치하고 있으며, 대형마트 및 다수의 근린생활시설이 있어 주민 생활 편의성이 높습니다.

교통: 차량 접근성이 우수하고, 대중교통 이용도 편리하여 방문객 및 직원들의 이동이 용이합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 지역에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (검색 결과:)

2.6. 잠재적 리스크

중복병합사건: 본 경매 물건은 중복병합사건으로, 관련 사건들이 많아 경매 진행 과정이나 권리관계 해석에 있어 주의 깊은 확인이 필요할 수 있습니다.

미확인 임차인 권리: 모든 임차인이 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 누락된 경우가 있어 명확한 권리 관계 파악을 위해 추가 확인이 필요합니다.

세금 및 공과금: 등기부 채권 총액이 높고 기장군 압류 내역이 있는 점으로 미루어, 체납된 세금이나 공과금 등 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 사항이 있는지 철저한 조사(현장 방문 및 관련 기관 문의)가 필요합니다.

건물 상태: 2012년 준공된 건물로, 10년 이상 경과함에 따라 건물 유지보수 상태 및 하자 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍의 롯데타워 내에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 배후 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역에 소재하여 영업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 중복병합사건이라는 특성과 체납 세금 발생 가능성 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

2.8. 투자 포인트

지역 성장성: 정관읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시 지역으로 향후 인구 유입 및 상권 성장이 기대됩니다.

권리관계의 명확성: 현재까지 파악된 권리 분석 결과, 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 매수 가능합니다.

실용적 면적: 84.00㎡ (약 25.4평)의 건물 면적은 다양한 업종의 소규모 점포 운영에 적합합니다.

상업 중심지 입지: 롯데타워 내 상가로서, 주변 상업 시설 및 주거 단지의 이용객을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임대 현황, 공실률, 주변 상권의 실제 수익률 및 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 잠재적 리스크(체납 세금, 건물 유지보수 등)에 대한 추가적인 조사 비용 및 시간을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준인 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사와 시장 조사를 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.