나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경496 [3] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

판매시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경496 (3)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 정관읍 모전리 738-4 롯데타워 2층 202호

1.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

1.4. 감정가

307,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 39.68㎡ (약 12.01평)

* 토지지분: 39.6758㎡

* 건물면적: 129.20㎡ (약 39.08평)

* 건물지분: 129.2㎡

* 건축물대장상 주요구조: 철근콘크리트구조

* 건축물대장상 층수: 지하2층~지상7층

* 건축물대장상 건물총면적: 3891.9㎡ (약 1177.29평)

* 토지 대지면적: 731.6㎡ (약 221.30평)

* 건축면적: 437.24㎡ (약 132.26평)

* 건폐율: 59.76%

* 용적률: 416.48%

* 사용승인일: 2012-07-13

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복병합사건, 중복사건

1.10. 주의사항

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

1.1. 1. 특수물건정보

중복병합사건, 중복사건

1.1. 2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 새마을금고의 근저당 (2012-07-27, 318,000,000원)

* 등기부채권 총액: 667,753,750원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 및 세부 내용 확인 필요)

1.1. 3. 임차인 현황

* 임차인: 이동진

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2016-03-14

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 이동진은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

일반철골구조 기타지붕 지상7층 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 복합판넬 및 인조석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있으며, 건물 현황은 보통 수준입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 현재 판매시설 및 주차장 시설 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

평가 대상 건물 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 접하며, 북동측으로는 보행자 전용도로에 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(20m~25m), 중로2류(15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 7월 27일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 말소되는 권리

을1 근저당권, 을2 근저당권, 을3 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 갑5 임의경매, 갑6 가압류, 갑7 압류, 갑8 압류 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용 및 실제 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 인수 여부

등기부상 별도 등기된 임차권은 확인되지 않았습니다. 현황 조사 상 임차인 이동진이 있으나, 대항력이 없으므로 보증금 30,000,000원을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근으로 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

물건은 현재 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 이는 상업 지역 내에서의 일반적인 용도입니다.

4.3. 잠재적 상권 영향

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 배후 수요가 안정적입니다. 이는 소매점으로서의 지속적인 영업 활동에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 정관초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설

대형마트, 판매시설, 근린생활시설 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교통시설

시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

본건은 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성 및 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 미확인 지상권

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용과 실제 존재 여부가 불확실하므로, 낙찰 후 소유권 행사에 제약이 따를 수 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 폐기물 처리 시설 인근 가능성

관련 검색 결과, 정관읍 지역 내 폐기물 관련 시설(산업 폐기물 적치 장소, 소각장 등)이 존재하며, 본건 물건지와의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 향후 환경적 요인(악취, 오염 등)이나 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 높은 부채 총액

총 채무액이 감정가를 초과하는 수준으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 이후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 현재 소매점으로 이용 중이며, 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 중복병합사건이라는 점과 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 그리고 주변 지역의 폐기물 처리 시설 관련 이슈 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 권리관계 및 주변 환경 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 정관신도시 내 활성화된 상권에 위치하여 잠재적 가치가 높음.

* 안정적인 배후 수요(아파트 단지) 확보.

* 양호한 교통망 및 접근성.

* 임차인의 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상.

* 건물 자체의 구조 및 시설 상태 양호.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 307,000,000원이며, 등기부채권 총액은 667,753,750원입니다. 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

다만, 중복병합사건으로 인한 절차상의 불확실성, 미확인 지상권의 존재 가능성, 주변 폐기물 처리 시설 관련 리스크 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 시세 변동 전망, 현장 답사를 통한 명도 난이도 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 참고하되, 추가적인 시장 조사 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.