나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경496 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층148호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상3층 건물 내 제1층 제148호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 복합판넬 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

판매시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

판매시설(소매점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경496 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 712-3 광장아울렛 1층 148호

건물명: 광장아울렛

토지면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

건물면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

총 면적: 14.62㎡ (약 4.43평)

용도: 판매시설 (소매점)

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 물건 현황

건물 구조: 일반철골구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 3층 중 제1층

해당 호수: 1층 148호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 평가대상 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 ‘정관초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근은 판매시설, 근린생활시설, 대형마트 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설 및 주차장 시설 등 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 평가대상 북서측, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하며, 북동측으로 보행자 전용도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 1월 25일 접수된 부산은행 근저당 (을9).

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (을9)

* 가압류 (갑3, 갑4)

* 임의경매 (갑5)

* 압류 (갑6)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고사항 참조)

인수되는 권리: 없음.

3.1. 임차인 분석

* 임차인 곽 : 보증금 27,000,000원, 차임 650,000원, 전입/사업일자 2024-07-24, 확정일자 2024-07-24. 대항력 없음.

* 임차인 정 : 보증금 2,000,000원, 차임 150,000원. 전입/사업일자 없음, 확정일자 없음. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 시설: 판매시설, 근린생활시설, 대형마트, 아파트 단지 등이 혼재된 상업지역에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설: 대형마트, 근린생활시설 등 상업시설 접근성이 양호함.

교육시설: 정관초등학교가 인근에 위치함.

교통: 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 소형 점포(6.34㎡)로 임대수익 창출 및 재매각 시 한계가 있을 수 있음.

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 권리 분석이 복잡하며, 추가적인 권리관계 존재 가능성 상존.

* 임대관계 미상으로, 실제 임차 여부 및 조건은 별도 확인 필요 (현재 파악된 임차인은 대항력 없음).

* 부동산 임의경매 건으로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차 진행.

* 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 소재 광장아울렛 내 1층 소형 판매시설(점포) 경매 물건입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것으로 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

해당 점포는 약 6.34㎡의 면적으로, 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건이라는 점은 권리 분석을 더욱 신중하게 해야 함을 시사합니다.

주변 상권은 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있으나, 해당 점포 자체의 집객력이나 향후 임대 가치는 별도 면밀한 조사가 필요합니다.

임대관계가 미상이므로, 현재 점포를 사용하고 있는 주체에 대한 확인 및 명도 절차 진행 시 협의가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 4400만원으로 비교적 적은 금액으로 상가 투자를 시작할 수 있습니다.

* 입지: 정관읍 내 상업지역에 위치하여 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

* 권리상 깨끗함: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 44,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

소형 점포의 경우, 주변 시세 및 예상 임대 수익률, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

해당 물건의 상세한 거래 사례 및 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율을 파악하기 위한 추가 조사가 필요합니다.

일반적으로 소형 상가 점포의 경우, 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본 건의 정확한 적정 입찰가는 현재 파악된 정보만으로는 단정하기 어렵습니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 35,200,000원부터 경쟁 상황을 고려하여 상향 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.