나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [9] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경4945 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층507호

용도: 아파트 (공동주택-도시형:원룸형)

감정가: 140,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.19㎡ (1.27평)

토지지분: 4.1873㎡ (1.27평)

건물면적: 24.29㎡ (7.35평)

건물지분: 24.29㎡ (7.35평)

1.3. 건물 정보

건물명: 가비펠리치

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 19층

준공일: 2020년 3월 12일 (사용승인일 기준)

총 세대수: 89세대 (집합건축물대장 기준)

전용면적: 24.29㎡ (7.35평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음 (건물면적 24.29㎡ 기준)

1.4. 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보로 진행되는 물건임.

주의사항: 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치함.

인근 지역은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 진·출입이 용이함.

지하철 2호선 금련산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형으로 '주거용' 건부지로 이용 중임.

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2020년 9월 29일자 주식회사재네트대부 근저당권 (을1)

그 외 다수의 근저당권, 근저당권부채권질권 등이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정임.

소유권이전(매매)으로 최보광 명의로 등기되었으며, 신탁등기 말소 기록이 있음.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 김자옥)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 4월 29일

배당신고일자: 2025년 2월 10일

대항력: 없음

비고: 임차인 김 의 보증금은 85,000,000원으로 확인되며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 복합 상권임.

주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역임.

4.2. 배후 수요

인근 아파트 및 오피스텔 거주자, 그리고 지역 내 상주 인구를 배후 수요로 확보할 수 있음.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거 및 상업시설로 구성되어 있으며, 도보 검색 결과 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 마트, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교통망

지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액

총 등기부채권액이 940,250,000원으로 감정가 140,000,000원에 비해 매우 높은 수준임. 이는 소유주의 재정적 어려움을 시사하나, 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없음.

6.2. 권리 관계

전반적인 권리 분석 상 인수되는 부담은 없으나, 복잡한 채권 관계는 경매 절차의 변동 가능성을 잠재적으로 내포함.

6.3. 기타 리스크

해당 물건은 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 내부 현황 파악에 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

도시형 원룸형 아파트로서, 일반 아파트와는 다른 시장 특성을 가질 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 소형 도시형 아파트로, 금련산역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 우수함.

건물은 철근콘크리트 구조로 지상 19층 중 5층에 위치하며, 총 면적 24.29㎡로 1인 가구나 소형 주거 공간을 찾는 실수요자에게 적합함.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 높은 채권 총액은 소유주의 재정 상황을 반영하며, 임대 관계가 미상인 점은 리스크 요인이 될 수 있음.

전반적으로 양호한 입지 조건과 소형 면적을 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능한 거리.

* 실수요 적합성: 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 전용면적 24.29㎡.

* 인기 주거 지역: 부산의 대표적인 주거 및 상업 중심지인 수영구 광안동에 위치.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 채권 채무는 소멸될 예정.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 140,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 유사 물건 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

잠재적인 입찰가 범위는 125,000,000원 ~ 135,000,000원으로 예상됨.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 세부 권리 분석을 바탕으로 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.