나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [8] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4945 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층506호

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택, 다만 주의사항 및 감정평가서상 업무시설(오피스텔) 표기 혼재, 상세 내용은 1.4.1. 항목 참조)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합

주의사항: 업무시설(오피스텔) 표기. 실제 공부상 용도와 현황 용도 간 차이 존재 가능성 있어 현장 확인 필수.

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

건축물대장상 용도: 공동주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 중 5층 506호.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 199-3번지 '가비펠리치' 5층 506호에 소재함.

지하철 2호선 금련산역 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이함.

인근에 지하철 2호선 금련산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 중 5층 506호임.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 구성되어 있음.

창호는 샷시 창호임.

토지 이용 현황

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '주거용' 건부지로 이용 중임. (등기부 및 공부상 용도와 차이점 존재)

인접 도로

물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2020년 9월 29일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(을1, 855,250,000원)이 말소기준권리가 됨.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 기재되어 있지 않아 현장 확인이 필요함.

임차인 현황

주택도시보증공사(승계전 조윤욱)가 임차인으로 등재되어 있으나,

보증금 85,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2024-11-11, 확정일자 2024-10-07.

대항력은 없는 것으로 분석됨.

등기부상 해당 임차권(을2)은 말소 예정 권리임.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부 요약

본 물건과 관련된 총 채무 총액은 약 940,250,000원으로, 감정가 142,000,000원에 비해 매우 높은 수준임.

소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 등기부에 기재되어 있음.

1.3. 상권 및 생활정보

상권

본 건물은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 위치함.

금련산역을 중심으로 형성된 지역 상권의 이점을 누릴 수 있음.

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있음.

이 지역은 부산의 발전된 지역 중 하나로, 상권 활성화가 잘 이루어져 있음.

생활 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 금련산역 주변의 편의시설(상가, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있음.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

단지 주변으로 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

주변 시설 검색 결과

부산광역시 수영구 광안동 199-3번지 '가비펠리치'는 주거 및 상업 시설이 복합된 건물로 확인됨.

주변에는 다양한 편의점, 식당, 카페, 은행 등 생활에 필요한 시설들이 풍부하게 존재함.

금련산역 주변은 활발한 상권을 형성하고 있으며, 유동인구가 많아 상업 활동이 용이한 지역임.

본 물건 소재지 주변에서 특별한 혐오시설은 일반적으로 검색되지 않았으나, 정확한 확인을 위해 현장 조사가 권장됨.

교통, 쇼핑, 의료 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 좋은 편의성이 높은 지역임.

1.4. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치

등기부 및 건축물대장상 '공동주택(아파트-도시형:원룸형)'으로 표기되어 있으나, '주의사항' 항목에는 '업무시설(오피스텔)임'이라고 명시되어 있음.

또한, 감정평가서상 토지 이용 상태에는 '주거용' 건부지로 이용 중이라고 언급되어 있어, 실제 이용 상태와 공부상 등재 내용 간 차이가 존재할 가능성이 매우 높음.

이는 향후 명도 과정이나 재산권 행사 시 법적인 문제로 비화될 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적임.

과도한 채무 부담

말소기준권리 외 다수의 근저당 및 질권이 설정되어 있으며, 총 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준임.

이는 경매 낙찰 경쟁률에 영향을 미치거나, 예상보다 높은 가격으로 낙찰될 가능성을 시사함.

공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있으며, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 물건의 매각 절차나 결과에 영향을 받을 수 있음.

1.5. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구라는 우수한 입지에 자리하고 있어 교통 편의성과 지역적 가치를 지니고 있습니다. 금련산역 역세권에 위치하며, 주변 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 잠재적 발전 가능성이 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 해결이 반드시 선행되어야 합니다.

권리 관계는 말소되는 권리들로 인해 낙찰자의 부담이 없는 것으로 보이나, 매우 높은 총 채무액은 경매 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 역세권 입지

지하철 2호선 금련산역 도보권에 위치하여 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남.

지역의 성장 잠재력

아파트, 오피스텔, 상업시설이 공존하는 복합 지역으로, 꾸준한 수요와 더불어 시세 상승 가능성이 있음.

권리관계 명확

모든 근저당 및 임차권이 말소되는 조건으로 매각되어 낙찰 후 권리 승계에 대한 부담이 없음.

용도 문제 해결 시 가치 상승 기대

건물 용도에 대한 불일치 문제가 법적 또는 실질적으로 명확하게 해결될 경우, 본 물건의 가치가 재평가될 수 있는 잠재력이 있음.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 142,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없으므로 시장 조사와 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

건물의 용도 불일치와 같은 잠재적 리스크, 그리고 과도한 총 채무액으로 인한 경매 경쟁률 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 실질적 가치와 회수 가능성을 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 현장 방문을 통한 실사 및 주변 부동산 시세 조사를 병행하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.