나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [5] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경4945 (5)

소재지

부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층408호

* 해당 소재지는 '4층 408호'로 명시되어 있으나, 건축물대장 전유부 정보상 해당 호수의 층과 번호가 '14층 1408호'로 기재되어 있어, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 서류 검토를 통해 정확한 물건의 위치와 정보를 확인해야 합니다.

용도

아파트 (도시형 생활주택, 원룸형)

감정가

227,000,000원

면적

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 39.39㎡ (약 11.91평) - 전용면적 추정

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

사상신용협동조합 (추정)

특이사항

공동담보

주의사항

공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 지하철 2호선 '금련산역'과 다수의 버스 정류장이 소재하여, 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조

건축물은 철근콘크리트 구조 및 (철근)콘크리트 지붕으로 되어 있으며, 지하 1층, 지상 19층 규모입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 시공되었으며, 창호는 샷시 창호가 사용되었습니다. 사용승인일은 2020년 3월 12일입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '주거용' 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태등

대상 물건은 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권(2020.09.29. 접수)보다 늦게 설정된 대부분의 권리들이 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전고원)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-10

* 확정일자: 2022-12-14

* 대항력: 없음

상기 임차인은 확정일자를 취득하였으나, 법원 기록상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(채권최고액 855,250,000원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

물건지 인근은 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철역 인근에 위치하여 출퇴근 및 유동인구 흡수가 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

금련산역을 중심으로 한 상업시설과 더불어, 광안동 지역의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 호수 정보 불일치

소재지 주소와 건축물대장상의 호수 및 층수 정보가 일치하지 않는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실제 경매 대상 물건의 위치를 파악하는 데 혼란을 줄 수 있으며, 반드시 현장 확인 및 등기부 확인을 통해 정확한 물건을 특정해야 합니다.

6.2. 건축물 상태

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 최근이나, 공동주택의 특성상 시간이 지남에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장은 외부 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 금련산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역에 자리하고 있어 입지적 강점이 있습니다. 권리 분석상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상의 호수 및 층수 정보 불일치 문제로 인해 정확한 물건 확인이 최우선 과제입니다. 이러한 확인 절차가 완료된다면, 원룸형 도시형 생활주택으로서의 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

지하철 2호선 금련산역 도보 이용 가능 거리로 대중교통이 편리하며, 생활 편의시설 및 상업시설 접근성이 우수합니다.

8.2. 권리 분석상 이점

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어, 인수 부담이 적은 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려 사항

본 물건의 감정가는 227,000,000원이며, 현재까지 파악된 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 정확한 현황 조사(호수 확인 등)와 최신 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

정확한 물건 확인 후, 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.