나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [3] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4945 (3)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층406호

* 용도: 아파트 (단, 물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 주의사항 명시)

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

* 토지지분: 4.4373㎡ (약 1.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 건물지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사상신용협동조합 (등기부 요약 기준)

* 공동담보: 공동담보로 진행됨.

1.1. 2. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 중 4층 406호

* 외벽: 석재붙임 마감 등.

* 창호: 샷시 창호 등.

* 설비: 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

1.1. 3. 공부상 차이

* 없음.

1.1. 4. 감정평가 요약

* 대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 199-3번지에 위치하며, 집합건축물대장상 용도는 '공동주택'으로 표기되어 있음.

* 다만, 물건명세서상의 주의사항 및 감정평가서상 이용상태에는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있어, 실제 공부상 표기와 이용 현황 간 일부 차이가 있을 수 있음.

* 토지는 '주거용' 건부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치함.

* 인근 지역은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능함.

* 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지임.

* 토지 이용: '주거용' 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지 이용 계획

* 일련번호 1,2 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역임.

2.5. 인접 도로

* 대상 물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2020-09-29 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권 (을1)임.

* 경매개시결정: 2025-02-17 접수된 사상신용협동조합의 임의경매 (갑7)임.

* 매각으로 인하여 말소될 권리:

* 주식회사재네트대부 근저당권 (을1)

* 주택임차권 신수진 (을2) - 전입 2024-02-26, 확정 2024-02-01 (말소 대상)

* 사상신용협동조합 임의경매 (갑7)

* 근저당권부채권질권 설정 (을1-3, 을1-4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요는 공란으로 확인됨).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2024-02-01

* 배당신고일자: 2025-03-12

* 대항력: 없음.

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정임. 법원 배당 절차를 통해 보증금의 전부 또는 일부를 회수할 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건지는 부산광역시 수영구 광안동 일대에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 금련산역(2호선) 인근으로 역세권의 이점을 가지며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 편의시설 (상가, 마트, 병원 등)이 위치하여 주거 생활에 편리함.

* 제공된 정보상으로는 특이 혐오시설은 확인되지 않으나, 외부 지도 검색을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 학교 및 교육기관 분포 현황은 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트/오피스텔 밀집 지역임을 고려할 때 교육 환경은 보통 수준일 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 혼재 가능성

* 건축물대장상 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '업무시설(오피스텔)'로도 기재되어 있어, 실제 이용 또는 향후 재산권 행사에 있어 공부와 실물 간의 차이에 대한 확인이 필요함.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부가 본 경매 물건의 결과에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 임대관계 미상

* 물건명세서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 파악에 주의가 필요함. 단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 금련산역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호한 편임. 권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되는 일반적인 경매 물건으로 판단됨. 건축물대장상 공동주택 표기와 물건명세서상 업무시설(오피스텔) 표기 간의 차이는 추후 확인이 필요할 수 있으나, 이는 물건 자체의 심각한 리스크로 보기는 어려움. 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 특이사항이나, 현재까지 제시된 정보로는 추가적인 위험은 명확히 드러나지 않음.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구라는 지리적 이점 및 금련산역 초역세권 입지.

* 실거주 또는 소액 투자용으로 접근 가능한 감정가 수준.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원임. 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 부동산 경기, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 현재로서는 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 경쟁률 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하는 것을 권장함. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.