나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [4] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경4945 (4)

소재지

부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 14층 07호

(참고: 제공된 초기 정보에 '4층407호'로 기재되어 있으나, 상세 건축물대장 전유부 정보상 '1407호'로 확인되어 해당 정보를 우선 적용하였습니다. 정확한 물건 확인이 필요합니다.)

용도

아파트 (도시형 생활주택 - 원룸형)

감정가

140,000,000원

토지 면적

4. 19㎡ (약 1.27평)

건물 면적

24. 29㎡ (약 7.35평)

(전용면적 기준이며, 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

사상신용협동조합

특이사항

공동담보

주의사항

공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 진·출입이 용이하며, 지하철 2호선 금련산역 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

대상 물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

인근 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 대상 물건 주변에 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2020년 9월 29일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(을1)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

본 경매 물건은 임차인의 대항력이 없어 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 관련 권리가 없는 것으로 파악됩니다.)

임차인 현황

* 임차인: 주 (구다은)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2023년 3월 2일

* 확정일자: 2023년 3월 3일

* 배당신고일자: 2025년 1월 15일

* 대항력: 없음

(참고: 임차인은 대항력이 없으며, 이미 배당요구를 하였으므로 보증금 인수 의무는 없습니다.)

집합건물 등기부 요약

* 소유권이전 (갑6): 최보광 (2020-09-29)

* 근저당권 (을1): 주식회사재네트대부 (2020-09-29) (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 구다은 (2020-09-29) (말소)

* 근저당권부채권근질권설정 (을1-3, 을1-4): 사상신용협동조합, 이세진, 강태승, 이재이 (2025-06-27 ~ 2025-08-25) (말소)

* 임의경매개시결정 (갑7): 사상신용협동조합 (2025-02-17) (말소)

등기부채권 총액

940,250,000원 (등기부상 초기 설정된 총 채권액으로, 매각으로 소멸 예정입니다.)

인수 보증금 합계

0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

대상 물건은 지하철 2호선 금련산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 복합 상권의 일부입니다. 배후 주거 단지의 소비력을 기반으로 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 이는 임대 수요 확보 및 임대 수익률에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통

지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 노선을 통해 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설

단지 주변에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

교육

인근에 부산남천초등학교, S.M.A. Girls' High School, 동아대학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

물건 정보 불일치

초기 제공된 소재지 정보(4층 407호)와 상세 건축물대장상의 호수 정보(14층 07호) 간에 층수 표기에 차이가 있습니다. 이는 정확한 물건 확인을 최우선으로 해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

명도 관련 협의

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 낙찰 후 실제 점유자와의 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 상태

2020년 3월 12일에 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 건물의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 역세권에 위치한 아파트(도시형 생활주택)로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 4천만원으로 책정되었으며, 권리 관계상 인수되는 부담이 없어 비교적 깔끔한 상태입니다. 다만, 물건의 정확한 호수(층수) 확인이라는 필수적인 사전 조사가 요구되며, 명도 과정에서의 협의가 원만히 이루어져야 할 것입니다. 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 여건

지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

안정적인 권리관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태로, 낙찰 후 권리 행사나 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

합리적인 감정가

1억 4천만원의 감정가는 본 물건의 입지 조건 및 공급 면적을 고려할 때, 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성을 내포하고 있어 투자 매력도가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 정확한 확인, 명도 예상 비용, 제반 취득 관련 부대 비용(취득세, 등록세 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 1억 4천만원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 투자 수익률을 극대화할 수 있는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 명도 소요 시간 및 관련 비용을 충분히 감안하여 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.