나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [2] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4945 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층405호

용도: 아파트 (주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔) 혼재)

감정가: 142,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4373㎡ (약 1.34평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물전용면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물분양면적: 별도 제공 정보 없음

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건 북서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전임 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 12일

* 확정일자: 2024년 4월 18일

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전: 최보광 (2020-09-29)

* 신탁등기 말소: 주식회사가비건설 (2020-09-29)

* 근저당권: 주식회사재네트대부 (2020-09-29, 말소기준권리)

* 주택임차권: 임종화 (2025-03-14, 말소) - 전입일자: 2022-05-12, 확정일자: 2022-04-18 (확정일자가 전입일자보다 빠름, 대항력 없음)

* 임의경매개시결정: 사상신용협동조합 (2025-02-17, 말소)

* 근저당권부채권근질권/질권: 사상신용협동조합, 이세진, 강태승, 이재이 (2025-06-27, 2025-08-25, 말소)

* 등기부채권 총액: 940,250,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 주거용 아파트와 업무용 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재하며, 상권의 안정성이 비교적 높은 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어, 일정 수준의 교육 및 의료 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

공부상 '업무시설(오피스텔)'과 '공동주택(아파트)'이 혼재되어 있어, 실제 사용 용도와 공부상 기재 내용 간 차이가 존재할 수 있습니다. 이에 따른 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 권리 사항

임차인 임종화 씨의 경우, 전입일자보다 확정일자 부여일이 늦은 것으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 서류상의 오류 가능성 및 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 물건은 금련산역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며, 소형 평형으로 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합한 물건입니다. 감정가는 1억 4천만원대로, 주변 시세를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 복합 용도의 건물 특성 및 임차인 관련 서류상의 일부 특이사항은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 금련산역(2호선) 이용 편리

* 소형 평형: 1~2인 가구 및 임대 수익형 투자에 적합

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권 행사에 용이

* 주거 및 상업 시설 혼재 지역: 안정적인 수요층 확보 가능성

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 142,000,000원

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 특성(복합 용도, 임차인 서류 특이사항)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.