나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577266 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층1203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 연립주택과 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제12층 제1203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 :새시창호 마감 등임.

이용상태

본건 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비과 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 서측 노폭 약 5-6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 숭의동 33-38은 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권등기가 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 보고서는 인천지방법원 2024타경577266 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 물건현황

1.2. 1. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층 1203호

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 101동 12층 1203호에 위치한 연립주택입니다. 건축물대장상으로는 복합 건물(업무시설 및 공동주택)로 등재되어 있습니다.

1.2. 2. 면적

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.528㎡ (약 3.79평)

건물면적: 45.25㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.246㎡ (약 13.69평)

1.2. 3. 감정가

감정평가액: 243,000,000원 (2억 4300만원)

1.3. 경매 정보

1.3. 1. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (말소기준권리: 갑6, 2024-11-29 접수)

*주: 최초 제공 정보의 채권자(주OOOOOOO)와 등기부상 경매개시결정 채권자는 상이할 수 있습니다.

1.3. 2. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 서측 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 김 (임차인)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

3.2. 2. 주택도시보증공사 (윤 ) (임차인)

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-03-16

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 등기부상 을3번 주택임차권 등기가 말소 예정으로 등재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을구 순위 3번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 역시 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 계약 진행 시 세부 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 숭의동 일대는 아파트, 연립주택, 오피스텔 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 5월 인천 미추홀구 숭의동 일대의 다세대/빌라 매매가는 다음과 같습니다.

* 61.48㎡ (약 18.6평) / 2003년 준공 (신영아트빌): 6,370만원 (약 103.6만원/㎡)

* 34.39㎡ (약 10.4평) / 2002년 준공 (동은히딩크빌): 7,200만원 (약 209.36만원/㎡)

* 50.98㎡ (약 15.4평) / 2002년 준공 (숭의빌라): 3,600만원 (약 70.6만원/㎡)

4.3. 시세 비교

본건의 건물 면적은 45.25㎡ (약 13.69평)이며, 감정가는 243,000,000원 (약 537.2만원/㎡)입니다.

제공된 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가와 시세 간에 큰 괴리가 존재합니다. 최근 매매 사례의 최고가 기준(약 209.36만원/㎡)으로 환산 시, 본건 면적(45.25㎡)의 시세는 약 9,473만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(24,300만원)의 약 39% 수준입니다.

이러한 큰 시세 차이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건 고유의 가치, 혹은 제공된 시세 자료의 특이사항(예: 전월세 혼동, 거래조건 등) 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주요 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 복잡한 권리관계

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특이사항은 채무 관계가 복잡하거나 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특수한 계약 조건이 존재할 가능성을 시사합니다. 비록 임차권이 말소 예정으로 등기되어 있으나, 관련 계약서 및 HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 간 괴리

최근 매매 사례와 비교했을 때 감정평가액이 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가 고평가, 시장 상황 변화, 혹은 비교 사례의 특수성 등 다양한 원인이 있을 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

6.3. 기타

본건은 업무시설 및 공동주택으로 사용되는 복합 건물 내 위치하므로, 주거 외의 용도 관련 규제나 관리 규약을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 주거용 집합건물입니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 권리관계상 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 현재 시장 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있으며, HUG 관련 특이사항이 존재하여 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 가능성이 있습니다.

* 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 차이를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 정확한 시장가치 재확인 필수)

* 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 시세는 약 7,000만원 ~ 10,000만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 괴리를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 50~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 감정가 50% 수준: 약 121,500,000원

* 감정가 70% 수준: 약 170,100,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제시합니다.

다만, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, HUG와의 인수 조건 변경 내용, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 정확한 현재 시세를 재확인하여 입찰가를 산정하시기를 강력히 권고합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 보고서는 인천지방법원 2024타경577266 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 물건현황

1.2. 1. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층 1203호

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 101동 12층 1203호에 위치한 연립주택입니다. 건축물대장상으로는 복합 건물(업무시설 및 공동주택)로 등재되어 있습니다.

1.2. 2. 면적

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.528㎡ (약 3.79평)

건물면적: 45.25㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.246㎡ (약 13.69평)

1.2. 3. 감정가

감정평가액: 243,000,000원 (2억 4300만원)

1.3. 경매 정보

1.3. 1. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (말소기준권리: 갑6, 2024-11-29 접수)

*주: 최초 제공 정보의 채권자(주OOOOOOO)와 등기부상 경매개시결정 채권자는 상이할 수 있습니다.

1.3. 2. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 서측 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 김 (임차인)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

3.2. 2. 주택도시보증공사 (윤 ) (임차인)

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-03-16

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 등기부상 을3번 주택임차권 등기가 말소 예정으로 등재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을구 순위 3번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 역시 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 계약 진행 시 세부 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 숭의동 일대는 아파트, 연립주택, 오피스텔 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 5월 인천 미추홀구 숭의동 일대의 다세대/빌라 매매가는 다음과 같습니다.

* 61.48㎡ (약 18.6평) / 2003년 준공 (신영아트빌): 6,370만원 (약 103.6만원/㎡)

* 34.39㎡ (약 10.4평) / 2002년 준공 (동은히딩크빌): 7,200만원 (약 209.36만원/㎡)

* 50.98㎡ (약 15.4평) / 2002년 준공 (숭의빌라): 3,600만원 (약 70.6만원/㎡)

4.3. 시세 비교

본건의 건물 면적은 45.25㎡ (약 13.69평)이며, 감정가는 243,000,000원 (약 537.2만원/㎡)입니다.

제공된 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가와 시세 간에 큰 괴리가 존재합니다. 최근 매매 사례의 최고가 기준(약 209.36만원/㎡)으로 환산 시, 본건 면적(45.25㎡)의 시세는 약 9,473만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(24,300만원)의 약 39% 수준입니다.

이러한 큰 시세 차이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건 고유의 가치, 혹은 제공된 시세 자료의 특이사항(예: 전월세 혼동, 거래조건 등) 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주요 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 복잡한 권리관계

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특이사항은 채무 관계가 복잡하거나 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특수한 계약 조건이 존재할 가능성을 시사합니다. 비록 임차권이 말소 예정으로 등기되어 있으나, 관련 계약서 및 HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 간 괴리

최근 매매 사례와 비교했을 때 감정평가액이 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가 고평가, 시장 상황 변화, 혹은 비교 사례의 특수성 등 다양한 원인이 있을 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

6.3. 기타

본건은 업무시설 및 공동주택으로 사용되는 복합 건물 내 위치하므로, 주거 외의 용도 관련 규제나 관리 규약을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 주거용 집합건물입니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 권리관계상 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 현재 시장 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있으며, HUG 관련 특이사항이 존재하여 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 가능성이 있습니다.

* 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 차이를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 정확한 시장가치 재확인 필수)

* 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 시세는 약 7,000만원 ~ 10,000만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 괴리를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 50~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 감정가 50% 수준: 약 121,500,000원

* 감정가 70% 수준: 약 170,100,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제시합니다.

다만, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, HUG와의 인수 조건 변경 내용, 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 정확한 현재 시세를 재확인하여 입찰가를 산정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.