나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567467 [1] 인천광역시 서구 원당동 823-1 엘지원당자이아파트 708동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동소재 "창신초등학교" 남측으로 약250미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 16층건내의 8층 802호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번: 원당동 823-1
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로2류(폭15m-20m)(중(집)
2-173호선)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역,
성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경567467 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 823-1 엘지원당자이아파트 708동 8층 802호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 토지 면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

* 감정가: 403,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 해당 정보 없음

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 원당동에 소재하며, "창신초등학교" 남측 약 250미터 지점에 위치합니다.

* 주위는 유사한 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내외로 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 대표지번: 원당동 823-1

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 원당구획정리

* 도로: 중로2류(폭 15m-20m)(중(집) 2-173호선)(접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역

2.4. 주변 시설 분석 (혐오시설 조사)

* 주변 지역은 아파트 단지와 초등학교, 근린생활시설이 주를 이루고 있어 일반적인 주거 환경으로 파악됩니다.

* 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2021년 12월 17일 접수된 주식회사카인드대부 근저당권 (을11) 입니다.

* 말소 예정 권리: 등기부상 모든 근저당권 (주식회사카인드대부, 메리츠캐피탈주식회사, 이정하) 및 임의경매개시결정 (주식회사카인드대부)은 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 575,900,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전상윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사대원

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024년 8월 16일

* 확정일자: 2024년 8월 16일

* 배당신고일자: 2024년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 권리분석 종합 의견

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 임차인들만 존재하며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 주식회사대원 임차인은 10,000,000원의 보증금이 있으나 대항력이 없어 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설 접근성은 직접적인 조사 또는 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 엘지원당자이 (LG원당자이)

* 주소: 인천광역시 서구 원당동 823-1

* 사용승인일: 2004년 6월 28일

* 총 동수: 12동

* 총 세대수: 938세대

* 최고층: 19층, 최저층: 3층

* 관리사무소 연락처: 032-561-8358

* 주차: 총 434대 (지상 4대, 지하 29대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

5.2. 주변 교육시설

* 창신초등학교 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 주식회사대원 임차인은 10,000,000원의 보증금이 있으나 대항력이 없습니다. 그럼에도 불구하고, 배당 신고를 했으므로 경매 절차상 배당 여부 및 순서를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 낙찰자가 직접 보증금을 인수하는 상황은 아니지만, 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후도

* 2004년 사용승인된 아파트로, 연식이 20년 이상 되어 내부 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 원당동의 엘지원당자이 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며 교통 및 교육 여건도 무난한 편입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 건물의 연식이 어느 정도 경과하였으므로, 향후 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수되는 부채가 없습니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 입지입니다.

* 비교적 최근(2026년 6월, 7월)에 실거래가 이루어진 점은 시장 수요가 있음을 시사합니다.

* 아파트 건물 면적(84.95㎡) 기준으로 최근 실거래가가 3억 6천 5백만원 ~ 3억 9천만원 사이에 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 403,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월, 8층, 84.95㎡ 기준): 365,000,000원 ~ 390,000,000원

최근 8층 매물이 3억 6천 5백만원에 거래된 점과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 3억 7천만원 ~ 3억 8천 5백만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 최고 입찰가: 380,000,000원 (삼억팔천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.